빚 갚기 전에 담보 말소? 안 돼요! (feat. 가등기)

집이나 땅을 담보로 돈을 빌리는 경우가 많죠? 이때 돈을 빌려준 사람(채권자)은 돈을 빌려간 사람(채무자)이 빚을 갚지 않을 경우를 대비해 안전장치를 마련해두곤 합니다. 바로 소유권이전등기나 가등기 같은 거죠. 쉽게 말해 "빚 안 갚으면 이 집 내 거!"라고 미리 못 박아두는 겁니다.

그런데 만약 채무자가 빚을 다 갚지 않았는데, 담보로 잡힌 집이나 땅에 걸린 소유권이전등기나 가등기를 없애달라고 할 수 있을까요? "빚은 조금 남았지만, 곧 갚을 테니 미리 말소해 주세요!"라고 할 수 있냐는 거죠.

정답은 "안 된다!" 입니다.

법적으로 동시이행의 항변권이라는 게 있습니다. 쉽게 설명하면 "나도 갚을 테니 너도 약속한 걸 해줘!"라는 개념입니다. 물론 둘 다 약속한 날짜가 되었을 때 적용되는 거죠. 예를 들어 물건을 사고파는 계약에서, 판매자는 돈을 받아야 물건을 주고, 구매자는 물건을 받아야 돈을 낼 의무가 있죠. 서로 동시에 이행해야 하는 의무가 있는 겁니다.

하지만 담보가 걸린 경우는 조금 다릅니다. 돈을 빌려준 채권자 입장에서는 돈을 다 받기 전까지는 담보를 풀어줄 의무가 없습니다. 채무자가 빚을 다 갚기 전에는 "담보 말소"라는 카드를 쥐고 있어야 안전하니까요.

민법 제536조 제1항에서는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 하여 동시이행의 항변권을 규정하고 있습니다. 대법원도 이와 같은 입장입니다. (대법원 1984. 9. 11. 선고 84다카781 판결) 즉, 채무자가 빚을 다 갚기 전까지는, 채권자는 담보를 해제해줄 의무가 없는 것이죠.

결론적으로, 빚을 다 갚기 전에 담보 말소를 요구하는 것은 법적으로 인정되지 않습니다. "빚 다 갚고, 담보 말소!" 이 순서를 꼭 기억하세요!