빚 갚으려고 근저당 설정했는데, 일부만 문제가 된다면? 🤔 (원상회복 방법)

내 집에 근저당 설정을 해줬는데, 나중에 그 중 일부가 문제가 된다면 어떻게 해야 할까요? 특히 제3자 명의로 설정된 근저당이라면 더욱 막막하게 느껴질 수 있습니다. 오늘은 이런 상황, 즉 근저당권 설정 중 일부만 사해행위에 해당하는 경우의 원상회복 방법에 대해 알아보겠습니다.

사해행위란?

쉽게 말해, 빚을 갚을 능력이 없거나 부족한 사람이 자신의 재산을 다른 사람에게 빼돌려 채권자들이 돈을 받지 못하게 하는 행위를 말합니다. 예를 들어, 곧 파산할 것 같은 사람이 자기 집을 배우자에게 헐값에 넘기는 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

근저당 설정의 일부가 사해행위인 경우?

만약 제3자(예: 친구, 가족)에게 빚을 갚기 위해 내 집에 근저당을 설정했는데, 그 중 일부 금액이 사해행위에 해당한다면 어떻게 될까요? 예를 들어 1억 원의 근저당을 설정했는데, 그 중 3천만 원만 사해행위로 인정되는 경우입니다. 이때 전체 근저당을 말소해야 할까요?

대법원의 판단:

다행히 대법원은 이러한 경우 전체 근저당을 말소하는 것이 아니라, 문제가 되는 부분만큼만 감액하도록 판결했습니다. 즉, 위의 예시에서는 3천만 원에 해당하는 부분만큼 근저당권의 채권최고액을 줄여야 한다는 것입니다. (대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다84352 판결)

원상회복 방법: 근저당권 변경등기

구체적인 원상회복 방법은 "근저당권변경등기" 입니다. 채권자는 법원에 근저당권설정등기의 채권최고액을 감축하는 근저당권변경등기를 신청해야 합니다. 위의 예시에서는 1억 원에서 7천만 원으로 채권최고액을 줄이는 변경등기를 신청하는 것입니다.

정리:

근저당권 설정 중 일부만 사해행위에 해당하는 경우, 원상회복은 전체 말소가 아닌, 문제되는 금액만큼 채권최고액을 감축하는 근저당권변경등기를 통해 이루어집니다. 이를 통해 정당한 채권자의 이익을 보호하는 동시에, 과도한 재산권 침해를 방지할 수 있습니다.