빚 다 갚았는데도 저당권 등기가 남아있다면? 등기 유용 합의에 대한 이야기

부동산을 담보로 돈을 빌리면 저당권 설정 등기를 합니다. 돈을 다 갚으면 저당권은 소멸하고 등기도 말소되어야 하죠. 그런데 돈을 다 갚았는데도 저당권 등기가 남아있는 경우가 있습니다. 바로 저당권 등기 유용 합의 때문인데요. 오늘은 이 등기 유용 합의에 대해 자세히 알아보겠습니다.

등기 유용 합의란 무엇일까요?

쉽게 말해, 이미 존재하는 저당권 등기를 새로운 빚을 담보하기 위해 다시 사용하는 것에 대한 합의입니다. 예를 들어, A가 B에게 돈을 빌리고 집을 담보로 제공하여 저당권 설정 등기를 했습니다. A가 돈을 다 갚았지만, 등기는 말소하지 않았습니다. 이후 A가 C에게 돈을 빌릴 때, 새로 등기하는 비용과 시간을 아끼기 위해 기존의 B 명의의 저당권 등기를 C에게 넘겨주기로 합의하는 것이죠. (B도 동의해야 합니다.) 이렇게 되면 C는 A의 집에 대한 저당권을 갖게 됩니다.

등기 유용의 두 가지 경우

1. 저당권 이전의 부기등기가 경료된 경우: A, B, C의 합의 후 실제로 등기부에 C에게 저당권이 넘어갔다는 부기등기까지 완료된 경우입니다. 이 경우 C는 A에게 언제든지 등기 유용 합의를 주장하여 저당권을 행사할 수 있습니다. 다만, 부기등기 이전에 다른 채권자가 생겼다면, 그 채권자에게는 등기 유용 합의를 주장할 수 없습니다. 즉, 새로운 채권자보다 먼저 생긴 권리를 보호하는 것이죠.

2. 저당권 이전의 부기등기가 경료되지 못한 경우: A와 C는 합의했지만, 아직 B의 협력을 얻지 못해 등기부에 부기등기를 하지 못한 경우입니다. 이때 A는 B에게 등기 말소를 요청할 수 있습니다. 하지만 A, B, C 세 사람이 등기 유용에 합의했다면 B는 A의 말소 요청을 거부할 수 있습니다. 또한, A에게서 집을 사기로 했지만 아직 소유권 이전 등기를 받지 못한 사람이 A를 대신하여 등기 말소를 요청해도 B는 거부할 수 있습니다.

관련 법 조항과 판례

• 민법 제186조 (물권의 공시방법): 부동산에 관한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
• 민법 제369조 (경매, 변제, 기타 사유로 저당권 소멸시의 등기): 저당권이 질권의 경매, 변제, 기타 사유로 소멸한 때에는 저당권자는 저당권설정자의 청구에 의하여 그 말소등기를 하여야 한다.
• 대법원 1986. 12. 9. 선고 86다카716 판결
• 대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결
• 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다31702 판결

등기 유용 합의는 복잡해 보이지만, 핵심은 기존 등기를 재활용하여 새로운 빚을 담보하는 것이라고 이해하면 됩니다. 부기등기 유무에 따라 법적 효력이 달라지므로 주의해야 합니다.