빚 담보로 잡힌 부동산, 일부만 갚고 빼돌리면 어떻게 될까?

여러분 안녕하세요! 오늘은 빚 때문에 골치 아픈 분들을 위해, 빚 담보로 잡힌 부동산을 함부로 처분하면 어떤 법적 문제가 생기는지 알려드리겠습니다. 특히 빚이 여러 군데 있는 경우, 일부만 갚고 부동산을 빼돌리는 행위가 얼마나 위험한지 자세히 살펴보겠습니다.

사례:

A씨는 여러 곳에 빚을 지고 있었고, 그 빚을 갚기 위해 B은행, C저축은행, D캐피탈에 자신의 부동산을 담보로 제공했습니다 (각각 1, 2, 3순위 근저당권 설정). 그런데 A씨는 B은행과 C저축은행의 빚만 갚고, D캐피탈의 빚은 갚지 않은 채 부동산을 E씨에게 넘겨버렸습니다. D캐피탈은 A씨의 다른 재산을 압류하여 일부 빚을 회수했지만, 여전히 A씨에게 받을 돈이 남아있는 상황이었습니다.

법원의 판단:

법원은 A씨의 행위를 사해행위로 판단했습니다. 즉, 채권자인 D캐피탈에게 갚아야 할 돈을 빼돌리기 위해 재산을 E씨에게 넘긴 것이죠. 이 경우 법원은 원래대로 부동산을 돌려주도록 명령해야 하지만, 이미 B은행과 C저축은행의 근저당권은 말소된 상태였습니다. 만약 부동산 자체를 돌려주게 한다면 D캐피탈은 B은행과 C저축은행의 빚까지 보상받는 셈이 되어 부당한 이득을 얻게 됩니다.

따라서 법원은 E씨에게 돈으로 갚으라(가액배상)고 판결했습니다. 그런데 얼마를 갚아야 할까요? 법원은 부동산의 시가에서 사해행위 당시 B, C, D 모두의 빚을 모두 뺀 금액만큼만 갚으면 된다고 판결했습니다. D캐피탈이 A씨의 다른 재산에서 빚의 일부를 회수했더라도, 사해행위 당시의 빚 전체를 빼야 한다는 것입니다.

핵심 정리:

• 여러 채권자에게 빚을 지고 부동산을 담보로 제공한 경우, 일부 채권자에게만 빚을 갚고 부동산을 처분하는 것은 사해행위가 될 수 있습니다.
• 사해행위 후 일부 저당권이 말소되었다 하더라도, 가액배상액을 계산할 때는 말소된 저당권을 포함한 모든 저당권의 피담보채권액을 부동산 시가에서 공제해야 합니다.
• 공제할 저당권의 피담보채권액은 사해행위 당시를 기준으로 계산합니다. 사해행위 이후 일부 변제되었다고 하더라도, 변제된 금액을 고려하지 않습니다.

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제406조 제1항 (채권자취소권) 채권자는 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다.
• 대법원 1996. 10. 29. 선고 96다23207 판결
• 대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판결

이처럼 빚이 여러 군데 있을 때 부동산을 처분하는 것은 매우 신중해야 합니다. 잘못하면 사해행위로 판단되어 예상치 못한 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 전문가와 상담하여 안전하게 문제를 해결하는 것이 최선의 방법입니다.