빚 있는 부동산 빼돌리면 어떻게 될까? (사해행위와 저당권)

집이나 땅처럼 부동산에 빚(저당권)이 있는데, 돈을 갚지 않으려고 다른 사람에게 빼돌리는 경우가 있습니다. 이런 행위를 사해행위라고 하는데, 빚을 진 사람 입장에서는 빚을 갚지 않으려는 꼼수지만, 법적으로는 엄격하게 금지되는 행위입니다. 특히 저당권이 설정된 부동산을 빼돌리면 어떤 결과가 생길까요?

사례를 들어 설명해보겠습니다.

만약 乙이라는 사람이 은행에서 돈을 빌리고 자신의 집에 저당권을 설정했습니다. 그런데 乙이 빚을 갚지 못할 상황이 되자, 돈을 빌려준 은행(저당권자) 몰래 친구 丙에게 집을 넘겨버렸습니다. 이 경우, 은행은 乙에게 돈을 받지 못하게 될 수도 있습니다.

이때 은행은 사해행위 취소소송을 제기할 수 있습니다. 즉, 乙과 丙 사이의 집 매매를 없었던 일로 만들어달라고 법원에 요청할 수 있는 것입니다. 그렇다면 법원은 어떤 판단을 내릴까요?

법원은 빼돌린 부동산의 전체 가치가 아니라, 저당권이 설정된 금액을 뺀 나머지 가치만큼만 사해행위로 인정합니다. 쉽게 말해, 이미 은행이 저당권으로 확보한 금액은 乙이 마음대로 처분할 수 없는 몫이기 때문입니다.

대법원도 이와 같은 입장입니다 (대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다70090 판결). "저당권이 설정된 부동산이 사해행위로 양도된 경우, 사해행위는 부동산의 시가에서 저당권의 피담보채권액(빌린 돈과 이자)을 뺀 나머지 가치 범위 내에서만 성립한다"고 판시했습니다. 만약 저당권이 설정된 금액이 부동산의 시가보다 크다면, 아예 사해행위 자체가 성립하지 않습니다.

그럼 乙과 丙 사이의 집 매매는 어떻게 될까요?

법원은 丙 명의의 소유권이전등기를 말소하는 방식으로 원상회복을 명령할 것입니다. 하지만 앞서 설명했듯이, 취소되는 범위는 부동산의 시가에서 저당권 금액을 뺀 나머지 가치까지만 입니다. 저당권자는 우선적으로 돈을 돌려받을 권리가 있기 때문에, 일반 채권자들이 이 부분까지 청구할 수는 없습니다.

결론적으로, 빚 있는 부동산을 빼돌리는 것은 위험한 행위입니다. 사해행위로 인정될 경우, 빼돌린 행위 자체가 무효가 될 수 있으며, 저당권자는 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 따라서 빚이 있는 부동산을 처분할 때는 반드시 법률 전문가의 도움을 받아 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.