오늘은 돈을 빌려주고 담보로 부동산에 가등기를 설정한 채권자가 돈을 다 받지 못했을 때 어떻게 해야 하는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다. 이번 사례는 빚의 일부만 갚았을 때의 효력과, 경매를 진행 중인 담보 부동산의 소유권을 가져올 수 있는지에 대한 내용입니다.
1. 빚 일부만 갚으면 빚진 의무에서 벗어날 수 있을까?
돈을 빌린 사람이 빌린 돈의 일부만 갚겠다고 법원에 돈을 맡기는 것을 '변제공탁'이라고 합니다. 이번 판결에서 법원은 변제공탁이 효력을 가지려면 빌린 돈 전부를 갚겠다고 돈을 맡겨야 한다고 했습니다. 즉, 돈을 일부만 갚겠다고 맡기는 것은 효력이 없다는 겁니다. 다만, 빌린 돈 전부를 갚으려고 했는데 아주 조금 부족한 경우, 또는 돈을 빌려준 사람이 일부 변제를 받아들이는 경우 등 특별한 사정이 있다면 예외적으로 효력이 인정될 수 있습니다. (민법 제487조)
2. 담보 잡은 부동산 경매 진행 중이면 소유권 이전받을 수 있을까?
돈을 빌려주고 부동산에 가등기를 설정한 채권자는 돈을 돌려받지 못하면 '가등기담보 등에 관한 법률'에 따라 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다. 하나는 담보권을 실행해서 부동산의 소유권을 가져오는 것이고 (가등기담보 등에 관한 법률 제3조), 다른 하나는 부동산을 경매에 넘기는 것입니다 (가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항).
그런데 이번 사례처럼 채권자가 경매를 선택해서 진행하고 있는 도중에 소유권을 가져올 수 있을까요? 법원은 안 된다고 판단했습니다. 경매가 시작되면 다른 채권자들도 경매에 참여할 수 있다는 기대를 하게 되는데, 이런 기대를 보호해야 하기 때문입니다. 즉, 경매를 시작했으면 그 절차를 통해서만 돈을 돌려받을 수 있고, 중간에 소유권을 가져오는 방법으로 바꿀 수는 없다는 것입니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항, 제13조, 제14조)
관련 법조항 및 판례:
이번 판례를 통해 빚을 일부만 변제공탁하는 것의 효력과, 담보 부동산에 대한 경매절차 진행 중 소유권 이전 청구 가능성에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래 시 발생할 수 있는 법적 문제에 대해 미리 알아두면 분쟁 발생을 예방하고 원활한 거래를 진행하는 데 도움이 될 것입니다.
민사판례
여러 부동산을 담보로 잡은 저당권자가 그중 하나를 먼저 경매에 넘겨 일부 채권만 회수했더라도, 나머지 부동산에 대한 저당권을 포기한 것으로 볼 수 없다.
민사판례
빌려준 돈(소비대차)과 다른 채무를 함께 담보하기 위해 가등기나 소유권이전등기를 설정했는데, 나중에 빌려준 돈만 남았다면 '가등기담보등에 관한 법률'이 적용됩니다. 즉, 돈을 빌려준 사람이 마음대로 땅을 자기 것으로 만들 수 없고, 법에서 정한 절차를 따라야 합니다.
민사판례
빚을 갚지 않으려고 여러 채권자 중 특정 채권자에게만 유리하게 재산을 넘긴 경우(사해행위), 그 재산에 여러 저당권이 설정되어 있었다면, 사해행위 취소 시 배상액은 부동산 가격에서 *모든* 저당권의 채무액을 뺀 나머지 금액입니다. 사해행위 이후 일부 저당권이 갚아졌더라도, 배상액 계산 시에는 사해행위 시점의 채무액을 기준으로 합니다.
민사판례
돈을 빌려주고 집을 담보로 잡은 채권자가 법적 절차를 제대로 따르지 않고 담보로 잡은 집을 팔아버려서, 돈을 빌린 사람이 더 이상 집을 되찾을 수 없게 되었다면, 채권자는 돈을 빌린 사람에게 손해를 배상해야 합니다.
민사판례
돈을 빌려준 사람이 빌린 사람의 재산에 근저당을 설정했는데, 빌린 돈을 받을 권리(채권)에 소멸시효가 완성된 후에도 빌린 사람이 근저당 실행에 이의를 제기하지 않았다면, 빌린 사람은 돈을 갚지 않아도 된다는 권리를 포기한 것으로 본다는 판례입니다.
상담사례
빚의 일부만 갚는 일부공탁은 채권자가 동의하지 않는 한 원칙적으로 변제로 인정되지 않지만, 공탁액과 채무액 차이가 매우 적거나 채무액 분쟁이 있거나 부족액을 추가 공탁하는 예외적인 경우에는 변제로 인정될 수 있다.