빚 받으려고 땅 경매로 샀는데… 세금 폭탄 맞았다고요?

회사가 돈을 빌려주고 담보로 땅에 근저당을 설정했는데, 돈을 빌려간 회사가 부도가 났습니다. 결국 땅을 경매로 넘겨받았는데, 이 땅 때문에 세금 폭탄을 맞았다는 이야기, 들어보셨나요? 오늘은 채권보전용 토지와 관련된 세금 문제에 대해 알아보겠습니다.

사건의 발단:

수출업을 하는 A 회사는 B 회사에 돈을 빌려주고 B 회사 대표 소유의 땅에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 B 회사가 부도가 나자 A 회사는 빌려준 돈을 받기 위해 해당 토지를 경매로 낙찰받았습니다. 그런데 문제는 여기서부터 시작되었습니다. 세무 당국은 A 회사가 낙찰받은 토지를 '비업무용 토지'로 보고 취득세를 중과세한 것입니다. A 회사는 억울함을 호소하며 소송을 제기했습니다.

A 회사의 주장:

A 회사는 "빌려준 돈을 회수하기 위해 어쩔 수 없이 땅을 낙찰받았다. 이는 '채권보전용 토지'에 해당하므로 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하는 것은 부당하다"라고 주장했습니다. 관련 법령인 1995년 12월 30일 이전의 구 지방세법시행령 제84조의4 제4항 제2호는 '채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지'는 비업무용 토지에서 제외한다고 규정하고 있습니다. 다만, 취득 후 1년 이내에 정당한 사유 없이 매각되지 않으면 예외로 한다는 단서 조항이 있습니다.

법원의 판단:

대법원은 A 회사의 손을 들어주었습니다. 빌려준 돈을 회수하기 위해 경매로 땅을 낙찰받았다면, 이는 채권을 보전할 목적으로 토지를 취득한 것이 분명하므로 '채권보전용 토지'에 해당한다고 판단했습니다 (대법원 1993. 1. 15. 선고 92누6525 판결 참조).

하지만… 반전이 있었다!

비록 A 회사가 땅을 낙찰받은 것은 채권보전 목적이 맞지만, 그 이후의 행동이 문제가 되었습니다. A 회사는 땅을 낙찰받은 후 공인중개사에게 매각을 의뢰했지만, 한 달 만에 경락가액보다 높은 금액의 근저당권을 설정하고 대출을 받았습니다. 그 후 4~5개월 동안 적극적인 매각 노력을 하지 않았습니다.

대법원은 이러한 A 회사의 행동을 보고 "사실상 매각을 포기한 것과 다름없다"고 판단했습니다. 즉, 토지의 매각을 위해 진지한 노력을 다했다고 볼 수 없으므로, 1년 이내에 매각하지 못한 것에 대한 '정당한 사유'가 없다는 것입니다 (대법원 1997. 12. 12. 선고 97누14217 판결 참조). 결국 A 회사는 해당 토지에 대해 취득세 중과세 처분을 받게 되었습니다. (관련 법 조항: 지방세법 제112조 제2항, 구 지방세법시행령 제84조의4 제4항 제2호)

결론:

채권보전을 위해 경매로 땅을 낙찰받았더라도, 그 이후 적극적으로 매각하려는 노력을 게을리하면 비업무용 토지로 간주되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 따라서 채권보전용 토지를 취득한 경우에는 신속하게 매각을 진행하고, 매각이 어려운 경우에는 그 사유를 명확히 소명하는 것이 중요합니다.