빚 빼고 집값 냈는데, 내 권리는 어떻게 되나요? (저당권 소멸청구권)

집을 살 때, 이미 은행 빚(저당권)이 있는 집을 사는 경우가 종종 있습니다. 이때 보통 집값에서 빚 금액을 뺀 나머지 금액만 집주인에게 주는 경우가 많은데요. 이런 상황에서 내 권리는 어떻게 되는 걸까요? 특히, 저당권 소멸청구권은 행사할 수 있을까요?

예를 들어 설명해보겠습니다.

철수(甲)는 영희(乙)에게서 은행에 저당권이 설정된 아파트(A부동산)를 사려고 합니다. 아파트 가격은 1억 원이고, 은행 빚은 5천만 원입니다. 철수는 영희에게 빚 5천만 원을 뺀 나머지 5천만 원만 지급하고 아파트를 샀습니다. 이런 경우, 철수는 저당권을 없애달라고 요구할 수 있을까요? 다시 말해, 저당권소멸청구권을 행사할 수 있을까요?

민법 제364조는 저당권이 설정된 부동산의 제3취득자(이 경우 철수)에게 저당권 소멸청구권을 인정하고 있습니다. 즉, 제3취득자는 저당권자(은행)에게 빚을 갚고 저당권을 없앨 수 있다는 뜻입니다.

하지만, 철수처럼 빚 금액을 뺀 나머지 금액만 집주인에게 지급한 경우에는 저당권소멸청구권을 행사할 수 없다고 생각할 수도 있습니다. 빚을 직접 갚은 것이 아니니까요.

그러나 대법원은 이런 경우에도 제3취득자가 저당권소멸청구권을 행사할 수 있다고 판결했습니다 (대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결).

대법원은 판결에서 "매매대금에서 빚 금액을 뺀 나머지만 지급했다고 해서 무조건 제3취득자가 저당권소멸청구권을 잃는 것은 아니다"라고 했습니다. 오히려 이런 경우, 매수인(철수)과 매도인(영희) 사이에는 '매수인이 빚에 해당하는 금액을 매도인에게 주는 대신, 직접 은행에 갚고 저당권을 없애기로 했다'라고 보는 것이 합리적이라고 판단했습니다.

즉, 철수가 영희에게 5천만 원만 지급한 것은, 나머지 5천만 원은 철수가 직접 은행에 갚고 저당권을 없애겠다는 의미로 해석해야 한다는 것입니다. 따라서 철수는 저당권소멸청구권을 행사할 수 있습니다.

정리하자면, 빚이 있는 집을 살 때 빚 금액을 뺀 나머지 금액만 집주인에게 지급하더라도, 저당권소멸청구권을 행사할 수 있다는 것을 기억해 두세요. 물론, 계약 내용이나 다른 특별한 사정에 따라 달라질 수 있으니, 전문가와 상담하는 것이 가장 안전합니다.

관련 법조항: 민법 제364조 (저당물의 제삼취득자)

관련 판례: 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결