빚보다 집값이 낮을 때 집을 팔면 사해행위일까? - 저당권과 사해행위

빚에 시달리는 사람이 재산을 헐값에 팔아버리는 바람에 다른 채권자들이 돈을 받지 못하게 되는 경우, 이를 사해행위라고 합니다. 법원은 채권자를 보호하기 위해 사해행위를 취소할 수 있도록 하고 있습니다 (민법 제406조 제1항). 그런데 만약 빚진 돈이 집값보다 많을 경우, 집을 팔아도 사해행위가 될까요? 오늘은 저당권이 설정된 집을 팔았을 때 사해행위 여부를 판단하는 기준에 대해 살펴보겠습니다.

핵심 쟁점: 집에 저당권이 설정된 경우, 빚진 돈(피담보채권액)이 집값(목적물 가액)보다 많더라도, 집을 팔기 전에 빚을 일부 갚아서 빚이 집값보다 적어지게 되면, 그 집을 파는 행위가 사해행위가 될 수 있을까요? 그리고 만약 집을 판 후에 빚을 갚았다면 어떨까요?

법원의 판단:

법원은 집에 저당권이 설정된 경우, 다른 채권자들이 확보할 수 있는 재산은 집값에서 저당권으로 묶인 빚을 뺀 나머지라고 봅니다. 따라서 원래 빚이 집값보다 많았더라도, 집주인이 돈을 마련하여 빚을 일부 갚아서 빚이 집값보다 적어진 상태에서 집을 팔았다면, 남은 집값에서 빚을 뺀 금액만큼은 다른 채권자들을 위한 재산이 줄어든 것이므로 사해행위가 될 수 있다고 판단했습니다.

특히, 집을 팔기로 계약한 후에 빚을 갚았더라도 마찬가지입니다. 즉, 집 매매 계약 후 소유권 이전 등기 전에 빚을 일부 갚았더라도, 결과적으로 집을 팔 당시 빚이 집값보다 적었다면 사해행위로 볼 수 있다는 것입니다.

사례:

실제로 한 채무자가 5억원의 빚(저당권 설정)을 지고 있는 4.4억원 상당의 부동산을 3.3억원에 매도하면서, 매매대금 중 3억원은 매수인이 빚을 떠안는 조건으로, 나머지 3천만원은 현금으로 받는 계약을 체결했습니다. 그런데 매매계약 당일 채무자가 2억원의 빚을 갚아서, 빚이 3억원으로 줄어들었습니다. 법원은 이 경우, 부동산의 시가 4.4억원에서 남은 빚 3억원을 뺀 1.4억원 만큼 다른 채권자들의 재산이 줄어든 것이므로 사해행위에 해당한다고 판단했습니다.

관련 법조문 및 판례:

• 민법 제406조 제1항: 채무자가 채권자를 해하려는 의사를 가지고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소를 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시에 채무자의 악의를 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
• 대법원 2013. 7. 18. 선고 2012다5643 전원합의체 판결: 저당권이 설정된 부동산 양도의 사해행위 성립 여부 판단 기준 제시
• 대법원 2016. 1. 28. 선고 2015다301371 판결: 본문의 사례에 대한 판결

이처럼 저당권이 설정된 부동산의 양도와 관련된 사해행위는 복잡한 법리 판단이 필요합니다. 만약 비슷한 상황에 처해있다면 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.