상가 임차권 양도받았는데 폭탄?! 대항력 있는 기존 임차인 때문에 돈 날렸어요 ㅠㅠ

상가 인수, 로망이죠! 저도 드디어 제 가게를 갖게 된다는 생각에 들떠서 계약을 진행했습니다. 중개업자를 통해 상가 건물을 양수했는데, 나중에 알고 보니 기존 임차인이 있었고, 심지어 대항력까지 갖춘 임차인이었던 거예요! 중개업자는 이 사실을 전혀 알려주지 않았고, 결국 저는 엄청난 손해를 보게 되었습니다. 중개수수료만 날린 것도 억울한데, 기존 임차인 때문에 장사도 못하게 생겼으니… 정말 하늘이 무너지는 것 같았습니다.

저처럼 억울하게 피해 보는 분들이 없도록 제 경험을 공유하고, 법적으로 어떻게 대처할 수 있는지 알려드리려고 합니다.

대항력 있는 임차인, 도대체 뭐길래?

상가임대차보호법에 따라 임차인은 건물의 인도 + 사업자등록 두 가지 요건을 갖추면 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖게 됩니다. 즉, 건물주가 바뀌더라도 기존 임대차 계약을 유지할 수 있다는 뜻입니다. 저는 이런 중요한 사실을 중개업자에게 전혀 듣지 못했던 거죠.

중개업자의 의무는 어디까지?

다행히 법은 저 같은 피해자를 보호하고 있습니다. 공인중개사법에 따르면, 중개업자는 거래 당사자에게 중개대상물의 권리관계를 확인하고 설명할 의무가 있습니다 (공인중개사법 제25조). 단순히 등기부등본에 나온 내용만 설명하는 것이 아니라, 상가임대차법에 따른 임차권처럼 등기부에 나타나지 않는 권리관계까지도 확인하고 설명해야 합니다. 즉, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부도 반드시 설명해야 하는 것이죠.

특히 상가 건물을 양수할 때는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 중개업자가 이러한 의무를 소홀히 해서 의뢰인에게 손해가 발생하면, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

(참고 판례) 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 에서도 중개업자가 임차권의 존재와 내용에 관해 확인·설명할 의무를 위반하여 의뢰인에게 손해를 발생하게 한 경우, 손해배상 책임이 있다고 판시했습니다.

저는 이 판례를 근거로 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있었습니다. 여러분도 저와 같은 피해를 입지 않도록 상가 계약 전에 꼭 임차권 관련 내용을 꼼꼼히 확인하시고, 중개업자에게도 충분한 설명을 요구하세요!