상가 임대, 세금 때문에 쫓겨날까 봐 걱정? 확정일자 완벽 가이드!

상가 임대해서 열심히 장사하는데, 갑자기 건물이 경매에 넘어간다면? 😱 게다가 건물주가 세금을 안 내서 조세채권까지 있다면 내 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 대항요건과 확정일자는 갖췄는데, 세금이 먼저일까요, 내 보증금이 먼저일까요? 오늘은 바로 이 부분, 확정일자와 조세채권의 우선순위에 대해 쉽게 풀어드립니다!

확정일자? 조세? 뭐가 더 쎈 건데?

핵심은 바로 "당해세"냐 아니냐 입니다! 당해세는 체납된 세금 중에서 해당 부동산에 직접 부과된 세금을 말해요. 예를 들어 재산세, 종합부동산세 등이 있죠.

• 당해세 O: 안타깝지만 당해세가 무조건 👑 최우선입니다. 내 보증금보다 먼저 변제됩니다.
• 당해세 X: 이때는 확정일자를 받은 날짜와 조세의 납부기한(법정기일)을 비교해야 합니다.
  • 확정일자 > 조세 법정기일: 내 확정일자가 조세 납부기한보다 빠르면, 내 보증금이 먼저! 🎉
  • 확정일자 < 조세 법정기일: 조세 납부기한이 더 빠르면, 세금이 먼저입니다. 😭

법적으로 따져보자!

• 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항: 대항요건(건물 인도 + 사업자등록)과 확정일자를 갖춘 임차인은 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 있다고 명시되어 있습니다.
• 국세기본법 제35조 제1항 제3호: 조세, 가산금, 체납처분비는 다른 채권보다 우선 징수한다고 규정되어 있습니다. 다만, 당해세가 아닌 조세는 확정일자와 법정기일을 비교해서 우선순위를 정합니다.

(참고 판례) 서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결 에서도 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자의 우선순위는 국세기본법 제35조 제1항 제3호에 따라 결정된다고 판시하고 있습니다. 즉, 당해세가 아닌 조세는 확정일자와 법정기일을 비교해서 우선순위를 정해야 한다는 것이죠.

결론:

상가 임대차에서 세금 문제는 정말 중요합니다! 확정일자는 꼭 받아두고, 건물의 세금 체납 여부도 미리 확인하는 것이 좋겠죠? 특히 당해세는 최우선 변제권이 있으니 더욱 주의해야 합니다!

참조: 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.