상가 세입자인데 건물주가 가등기담보 때문에 건물을 뺏긴대요! 제 보증금은 어떻게 되나요? (소액임차인 최우선변제권)

안녕하세요, 힘든 상황에 처하신 분들을 위해 오늘은 가등기담보 때문에 상가에서 쫓겨날 위기에 처한 소액임차인의 보증금에 대해 알아보겠습니다.

가끔 건물주가 돈을 빌리면서 건물에 가등기를 설정하는 경우가 있습니다. 이후 빚을 갚지 못하면, 돈을 빌려준 사람(가등기담보권자)이 건물을 가져갈 수 있는데요, 이때 세입자의 보증금은 어떻게 될까요? 특히 경매가 아닌, 가등기담보등에관한법률에 따른 사적실행절차로 건물이 넘어가는 경우에도 보증금을 보호받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 소액임차인은 가등기담보 사적실행절차에서도 최우선변제권을 행사할 수 있을 가능성이 높습니다.

좀 더 자세히 설명드리겠습니다.

소액임차인 최우선변제권이란, 일정 금액 이하의 보증금을 가진 세입자가 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 다른 채권자들보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있는 권리입니다. (상가임대차보호법 제11조)

대법원은 주택임대차보호법 관련 판례에서, 가등기담보 사적실행절차를 경매와 유사하게 보고 소액임차인의 최우선변제권을 인정한 바 있습니다. (부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결 참조) 즉, 경매든 사적실행이든 세입자 입장에서는 어떤 절차로 건물이 넘어가는지 선택할 수 없으므로, 둘 다 동일하게 보증금을 보호해줘야 한다는 논리입니다. 이 판례는 주택임대차보호법 관련이지만, 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있습니다.

따라서 상가 세입자도 소액임차인의 요건을 충족한다면, 가등기담보 사적실행으로 건물이 넘어가더라도 최우선변제권을 주장하여 보증금 중 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있을 가능성이 높습니다.

하지만 각 사건의 구체적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 정확한 권리 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문으로 해석될 수 없습니다.

관련 법 조항:

• 상가임대차보호법 제11조(소액보증금의 최우선변제)
• 가등기담보등에관한법률
• 주택임대차보호법 제8조(최우선변제를 받을 임차인의 범위) (참고 - 유사 법리 적용 가능성)

참고 판례:

• 부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결 (주택임대차보호법 관련, 유사 법리 적용 가능성)