내 상가 보증금, 안전하게 지키려면? 대항력과 우선변제권 완벽 정리!

상가 임대차 계약, 꼼꼼하게 따져보고 계신가요? 특히 보증금은 큰돈이 오가는 만큼, 안전하게 지키는 것이 중요합니다. 혹시 모를 상황에 대비해 내 권리를 지키는 '대항력'과 '우선변제권'에 대해 꼭 알아두셔야 합니다!

1. 대항력: 건물주가 바뀌어도 내 임대차 계약은 유효!

내가 임차한 상가 건물의 주인이 바뀌었는데, 새로운 주인이 나가라고 하면 어떡하죠? 이럴 때 필요한 것이 바로 '대항력'입니다. 대항력은 새로운 건물주에게도 내 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다 (상가건물 임대차보호법 제3조제2항 참조).

대항력을 갖추려면 두 가지 조건을 충족해야 합니다.

• 건물 인도: 실제로 상가 건물을 사용할 수 있는 상태로 넘겨받아야 합니다.
• 사업자등록 신청: 관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다 (부가가치세법 제8조제1항).

이 두 가지 조건을 모두 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생합니다 (상가건물 임대차보호법 제3조제1항). 즉, 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 새로운 건물주에게도 내 임대차 계약을 주장할 수 있다는 뜻입니다.

2. 우선변제권: 경매 상황에서도 보증금을 우선적으로 돌려받자!

만약 임대 건물이 경매에 넘어가면 어떻게 될까요? 이때 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 필요한 것이 '우선변제권'입니다. 우선변제권은 경매나 공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다 (상가건물 임대차보호법 제5조제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

우선변제권을 갖추기 위해서는 대항력의 두 가지 조건(건물 인도, 사업자등록 신청)에 더해 '확정일자'를 받아야 합니다.

• 확정일자: 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했음을 증명하는 날짜로, 관할 세무서에서 받을 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제4조제1항 참조).

3. 확정일자 받는 방법

확정일자는 임대차계약서를 가지고 관할 세무서에 방문하여 신청하면 받을 수 있습니다. 필요한 서류는 다음과 같습니다 (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조제1항 및 제2항).

• 확정일자 신청서
• 임대차 목적물이 건물 일부분인 경우, 그 부분의 도면
• 임대차계약서 원본
• 신분증

4. 상가보증금보장신용보험: 더욱 확실한 보증금 보호!

더욱 확실하게 보증금을 보호하고 싶다면, SGI서울보증에서 제공하는 '상가보증금보장신용보험' 가입을 고려해 보세요. 임대차 계약이 해지되거나 건물이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 보험금을 통해 보상받을 수 있습니다. 자세한 내용은 SGI서울보증 웹사이트(https://sgic.co.kr)에서 확인할 수 있습니다.

상가 임대차 계약, 대항력과 우선변제권, 그리고 상가보증금보장신용보험까지 꼼꼼히 챙겨서 안전하게 계약하세요!