상가 임대차, 맘 편히 장사하려면 이것만 알면 된다! (feat. 상가건물 임대차보호법)

내 가게를 갖는다는 꿈! 설레지만 걱정되는 것도 많죠? 특히 건물주와의 관계, 계약 문제 등 복잡한 법 때문에 머리 아파하는 분들 많으실 겁니다. 그래서 오늘은 상가 임대차의 기본적인 내용을 쉽게 풀어 설명드리겠습니다. 바로 상가건물 임대차보호법 덕분에 우리 임차인도 보호받을 수 있답니다!

1. 이 법, 나한테도 적용될까? (적용 범위)

상가건물 임대차보호법(이하 '상임법')은 사업자등록 대상이 되는 상가 건물 임대차에 적용됩니다. (상임법 제2조제1항) 등기 안 된 전세도 OK! (상임법 제17조) 하지만 모든 상가 임대차에 적용되는 건 아니고, 보증금이 지역별로 정해진 기준액 이하여야 합니다.

• 서울: 9억원 이하
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 부산: 6억 9천만원 이하
• 광역시(일부 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주: 5억 4천만원 이하
• 그 외 지역: 3억 7천만원 이하 (상임법 제2조제1항, 시행령 제2조제1항)

보증금 외에 **월세(차임)**도 있다면? 월세 x 100 + 보증금 = 임차보증금이 됩니다. 이 금액이 위 기준액 이하여야 상임법의 보호를 받을 수 있습니다. (상임법 제2조제2항, 시행령 제2조제2항 및 제3항)

잠깐! 잠깐 쓰려고 빌린 경우처럼 일시 사용 목적이 명백하면 상임법 적용 X (상임법 제16조)

2. 건물주 바뀌어도 쫓겨나지 않는 법! (대항력 & 우선변제권)

• 대항력: 건물주가 바뀌어도 내 임대차 계약을 주장할 수 있는 힘! 상가 건물을 인도받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. (상임법 제3조제1항) 새 건물주는 이전 건물주의 권리와 의무를 그대로 물려받습니다. (상임법 제3조제2항)

• 우선변제권: 혹시 건물이 경매/공매에 넘어가더라도 밀린 월세, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리! 대항력 요건(인도 + 사업자등록)에 더해 임대차계약증서에 확정일자를 받으면 됩니다. (상임법 제5조제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결)

• 소액임차인 최우선변제권: 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선으로 변제받을 권리! 지역별로 정해진 보증금액 이하의 임차인에게 적용됩니다. (상임법 제14조) 자세한 금액은 법령을 참고해 주세요. 단, 경매 신청 등기 전에 대항력 요건을 갖춰야 합니다. (상임법 제14조제1항)

3. 이사 가도 보증금 떼일 걱정 NO! (임차권등기명령)

보증금 못 받고 이사 가면 대항력, 우선변제권 다 날아가는 거 아시죠? 이럴 때 필요한 게 바로 임차권등기명령!

• 임대차 계약 종료 후, 보증금을 못 받았을 때 법원에 신청할 수 있습니다. (상임법 제6조제1항)
• 임차권등기가 완료되면 이사 가도 대항력, 우선변제권 유지! (상임법 제6조제5항)
• 임차권등기 비용은 임대인에게 청구 가능! (상임법 제6조제8항)

4. 맘 편히 장사할 수 있는 기간은? (임대차 기간 & 갱신)

• 최소 1년 보장: 계약 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정했어도 최소 1년은 보장됩니다. (상임법 제9조제1항) 단, 임차인이 1년 미만 계약을 주장할 수도 있습니다.
• 계약 갱신 요구: 계약 만료 6개월~1개월 전에 갱신 요구 가능! 임대인은 정당한 사유 없으면 거절 불가! (상임법 제10조제1항)
• 갱신 요구 기간: 최초 계약 포함 최대 10년까지 가능! (상임법 제10조제2항)
• 묵시적 갱신: 임대인이 갱신 거절 등의 통지를 안 하면 자동으로 1년 갱신! 이 경우 임차인은 언제든 해지 통고 가능 (3개월 후 효력 발생). (상임법 제10조제4항, 제5항)

5. 월세/보증금 폭탄 막는 법! (차임 증감 청구권)

세금, 물가 등 경제 사정 변동으로 월세/보증금이 적절하지 않다고 생각되면 증감을 청구할 수 있습니다. 단, 증액은 한 번에 5%까지만 가능! 그리고 1년에 한 번만 청구할 수 있습니다. (상임법 제11조, 시행령 제4조)

6. 코로나로 폐업? 해지 가능! (폐업으로 인한 임차인의 해지권)

감염병 집합 제한/금지 조치를 3개월 이상 받아 폐업하게 되면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 통고받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생합니다. (상임법 제11조의2)

7. 내 가게의 가치, 권리금도 보호받자!

• 권리금이란? 시설, 거래처, 노하우 등 유·무형의 가치에 대한 대가.
• 권리금 회수 기회 보호: 임대인은 임차인이 새 임차인을 구해 권리금 받는 것을 방해하면 안 됩니다! (상임법 제10조의4제1항) 만약 방해하면 손해배상 책임 발생! (상임법 제10조의4제3항)

자, 이제 상가 임대차, 조금은 덜 막막하시죠? 물론, 여기에 다 담지 못한 내용도 많으니 궁금한 점은 관련 기관에 문의해보세요! 모두 걱정 없이 꿈꾸는 가게, 성공적으로 운영하시길 바랍니다!