상가 임대료 깎았는데, 사업자등록 정정 안 하면 낭패 볼 수도?!😱

상가 임대료, 너무 비싸서 허리가 휘청거리시죠? 저도 그랬습니다! 다행히 임대인과 협의해서 임대료를 낮추는 데 성공했는데요. 기쁨도 잠시, 혹시 사업자등록 정정은 하셨나요? 안 하셨다면 큰일 날 수도 있습니다! 저처럼요... (눈물)

제 이야기를 들어보세요. 저는 상가 건물을 임차해서 장사를 시작했습니다. 처음 계약할 때는 보증금이 꽤 높아서 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 금액을 넘었어요. 그런데 최근 임대인과 협의 끝에 보증금을 대폭 낮추는 데 성공했죠! 이제 법의 보호도 받을 수 있겠다 싶어 안심했는데… 뭔가 찜찜한 기분이 들어 알아보니 사업자등록 정정신고를 해야 한다는 사실을 알게 되었습니다.

그런데 뭐가 그렇게 중요하냐고요? 바로 우선변제권 때문입니다! 혹시라도 건물이 경매에 넘어가면, 확정일자를 받은 임차인은 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리, 바로 우선변제권이 있는데요. 이 우선변제권을 행사하려면 상가임대차보호법의 보호를 받아야 하고, 그러려면 사업자등록에 기재된 내용과 실제 임대차계약 내용이 일치해야 합니다.

저는 보증금을 낮춘 새로운 계약서를 가지고 사업자등록 정정신고를 하지 않았기 때문에, 서류상으로는 여전히 예전의 높은 보증금으로 등록되어 있는 상태였습니다. 이럴 경우, 실제로는 보호 대상이 되는 금액이라도 우선변제권을 행사하지 못할 수 있다는 무시무시한 사실을 알게 되었습니다!

대법원 판례(대법원 2016.6.9, 선고, 2013다215676, 판결)에 따르면, 사업자등록에 기재된 임대차보증금이 상가임대차보호법의 적용 대상을 초과하는 경우, 실제 계약 내용이 보호 대상이더라도 대항력을 주장할 수 없다고 합니다. 이 판례는 임대차계약이 변경된 경우에도 사업자등록 정정신고를 하지 않으면 마찬가지로 적용된다는 점을 명시하고 있습니다.

즉, 임대료를 낮췄다고 좋아할 게 아니라, 반드시 사업자등록 정정신고를 해야 나중에 문제가 생겼을 때 보호받을 수 있다는 뜻입니다! 저처럼 낭패 보지 마시고, 임대차 계약 내용에 변동이 생기면 꼭! 사업자등록 정정신고 하세요!

(참고) 관련 법령: 상가건물 임대차보호법