상가 경매, 내 보증금 먼저 돌려받으려면? 핵심 꿀팁!

상가 임대 중인데 갑자기 건물이 경매에 넘어간다니, 정말 당황스럽죠? 내 보증금은 어떻게 되는 건지, 혹시 한 푼도 못 받는 건 아닌지 걱정이 앞설 겁니다. 특히 은행 빚(근저당) 때문에 경매가 진행되는 경우 더욱 불안하실 텐데요.

다행히 상가임대차보호법이라는 든든한 방패가 있습니다! 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 경매로 건물이 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 있죠. 하지만 여기서 중요한 점! 우선변제권을 제대로 행사하려면 몇 가지 꼭 알아둬야 할 사항들이 있습니다.

1. 사업자등록은 끝까지 유지!

우선변제권을 갖추려면 건물 인도, 사업자등록, 확정일자 세 가지가 필요한데요, 이 중 사업자등록은 단순히 받아두기만 하면 되는 게 아닙니다. 경매로 배당을 받는 날(배당기일)까지 사업자등록이 유지되어야 합니다. 중간에 폐업 등으로 사업자등록을 말소하거나 변경하면 우선변제권을 잃게 될 수 있습니다. 대법원도 이 부분을 명확히 하고 있는데요 (대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결), 사업자등록은 우선변제권을 얻기 위한 조건일 뿐만 아니라, 배당받는 순간까지 계속 유지해야 하는 필수 조건이라는 점 꼭 기억하세요!

2. 배당요구 신청은 필수!

우선변제권이 있다고 해서 자동으로 돈이 들어오는 건 아닙니다. 법원에 "나도 배당받을 권리가 있으니 돈 달라!"라고 직접 요청해야 합니다. 이걸 '배당요구'라고 하는데요, 법원이 정해준 기간(배당요구 종기) 안에 신청해야 합니다 (민사집행법 제88조 제1항). 대법원 판례도 비슷한 경우인 주택임대차보호법상의 보증금에 대해서도 배당요구를 해야 한다고 판시했습니다 (대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결). 아무리 억울해도 배당요구 종기를 놓치면 보증금을 돌려받을 기회를 잃을 수 있으니 주의하세요!

정리하자면, 상가 경매에서 보증금을 우선적으로 돌려받으려면 배당기일까지 사업자등록을 꼭 유지하고, 법원이 정한 기간 안에 배당요구 신청을 해야 합니다. 이 두 가지를 놓치지 않도록 꼼꼼히 챙기셔서 소중한 보증금을 지키세요!