상가 임대차 계약, 꼼꼼하게 따져보고 안전하게 시작하세요!

상가 임대차 계약, 복잡하고 어렵게 느껴지시나요? 내 소중한 돈이 걸린 만큼 꼼꼼하게 따져보고 안전하게 계약해야 합니다. 오늘은 상가 임대차 계약 시 꼭 알아야 할 사항과 표준계약서 활용법, 그리고 주의해야 할 특약사항까지 자세히 알려드리겠습니다.

1. 상가건물 임대차 표준계약서, 왜 중요할까요?

법무부와 국토교통부는 상가 임대차 계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하기 위해 상가건물 임대차 표준계약서(상가건물 임대차보호법 제19조)를 마련했습니다. 국토교통부(www.molit.go.kr)와 법무부(www.moj.go.kr) 홈페이지에서 쉽게 다운로드 받을 수 있습니다. 표준계약서를 사용하면 복잡한 법률 용어를 이해하지 못해 불리한 계약을 하는 상황을 예방할 수 있습니다.

2. 표준계약서, 어떤 내용이 담겨 있나요?

표준계약서에는 계약의 당사자, 임대할 상가건물 정보, 보증금 및 월세, 임대 기간, 임대 목적, 건물 관리 및 수리 책임, 계약 해지 및 손해배상, 권리금 회수, 재건축 관련 사항, 비용 정산, 중개수수료 등 임대차 계약에 필요한 모든 내용이 담겨 있습니다.

3. 계약 시 꼭 확인해야 할 핵심 포인트!

• 임대차 기간: 임대차 기간을 1년 미만으로 정하더라도 임차인은 최소 1년의 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제9조).
• 권리금 회수 보호: 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반할 경우 손해배상 책임이 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 및 제3항).
• 차임 연체: 3기분의 차임액 (월세)을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).
• 임대차 갱신 거절: 임대인은 정당한 사유 없이 임대차 갱신을 거절할 수 없습니다. 재건축 등의 사유로 갱신을 거절하려면 계약 당시 임차인에게 이를 구체적으로 고지했어야 합니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호).
• 비용 정산: 임대차 종료 시 임차인은 임대인에게 수리 비용 상환을 청구할 수 있고, 임대인에게 납부한 관리비 중 장기수선충당금 반환을 청구할 수 있습니다.

4. 특약사항, 꼼꼼하게 확인하고 나에게 유리하게 작성하세요!

표준계약서 외에 추가적인 약정이 필요하다면 특약사항에 기재할 수 있습니다. 특약사항은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 자유롭게 작성할 수 있지만, 임차인에게 불리한 조건이 포함되지 않았는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

• 입주 전 수리 및 개량: 누수, 보일러 고장 등 입주 전 발생한 하자에 대한 수리 책임을 명확히 해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 인테리어: 인테리어 비용 부담, 원상복구 범위 등을 미리 정해두는 것이 좋습니다.
• 관리비: 관리비 항목, 납부 주체, 납부 시기 등을 명확히 해두어야 나중에 문제가 생기지 않습니다.
• 업종 제한: 임대인이 특정 업종만 영업할 수 있도록 제한하는 경우, 해당 업종의 범위를 명확하게 정의하고 필요시 변경 가능성을 열어두는 것이 좋습니다.
• 권리금: 권리금을 지급한 경우, 임대차 계약 종료 후 권리금 회수를 방해받지 않도록 관련 조항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 임대인의 방해 행위에 대한 손해배상 책임까지 포함하는 것이 좋습니다.
• 주차장 등 부속시설 이용: 주차 가능 대수, 창고 사용 범위 등 부속시설 이용에 관한 사항도 특약에 포함시킬 수 있습니다.

5. 계약 후 받아야 할 서류 잊지 마세요!

• 임대차계약서: 계약 내용을 증명하는 중요한 서류이므로 원본을 꼭 보관해야 합니다.
• 중개대상물 확인·설명서: 중개업자가 중개 대상물에 대해 설명한 내용을 기록한 서류입니다. 계약 전에 꼼꼼히 확인하고, 내용이 사실과 다를 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다 (공인중개사법 제25조, 제30조).
• 공제 증서: 중개업자의 중개 사고에 대비한 손해배상책임 보장 증서입니다.

상가 임대차 계약은 장기간 지속되는 중요한 계약입니다. 표준계약서를 활용하고 특약사항을 꼼꼼히 확인하여 안전하고 성공적인 계약을 하시기 바랍니다!