상가 임대차, 내 권리는 뭘까? 똑똑하게 알아보는 임차인 가이드!

상가 임대차 계약, 꼼꼼히 따져보지 않고 시작하면 곤란한 상황에 처할 수 있습니다. '설마 나한테 그런 일이?'라고 생각하시겠지만, 분쟁은 생각보다 자주 발생합니다. 내 사업을 안전하게 지키기 위해, 임차인으로서 어떤 권리를 가지고 있는지 정확하게 알아두는 것이 중요합니다. 지금부터 핵심적인 임차인의 권리와 의무를 쉽게 풀어서 설명해드리겠습니다!

💪 나의 권리, 제대로 알고 지키자!

1. 사용·수익권 (민법 제618조): 가장 기본적인 권리! 계약한 기간 동안 상가를 사용하고 수익을 얻을 수 있습니다. 임대인은 상가를 넘겨주고, 사용·수익에 문제가 없도록 유지해야 할 의무가 있습니다. 다른 사람에게 내 임차권을 주장하려면 사업자등록 (상가건물 임대차보호법 제3조)이나 임대차등기 (상가건물 임대차보호법 제7조, 민법 제621조제2항)를 해야 합니다.

2. 임대차등기 협력 청구권 (민법 제621조제1항): 임대차 계약 내용을 법적으로 공시하고 싶다면 임대인에게 등기 협력을 요청할 수 있습니다. 단, 임대인이 협조하지 않으면 강제할 수는 없습니다. (등기 자체를 요구할 권리는 없음)

3. 차임 감액 청구권 (민법 제627조, 제628조): 내 잘못 없이 상가 일부를 사용할 수 없게 되거나, 경제 상황 변동으로 차임이 너무 높아지면 차임 감액을 요구할 수 있습니다. 상가 일부를 사용 못 하고, 남은 부분으로는 장사를 할 수 없을 정도라면 계약 해지도 가능합니다.

4. 부속물 매수 청구권 또는 철거권 (민법 제646조, 제654조에 따른 제615조의 준용): 임대인 동의하에 설치한 부속물은 계약 종료 시 임대인에게 매수를 요구할 수 있습니다. 매수를 거부당하면 철거할 수도 있습니다.

5. 필요비 상환 청구권 (민법 제626조제1항): 상가 유지를 위해 꼭 필요한 비용(수리 등)을 지출했다면, 임대인에게 바로 상환을 요구할 수 있습니다. 임대인 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다. 주의: 전세권의 경우 통상적인 유지·관리 비용은 청구 불가능 (민법 제309조)

6. 유익비 상환 청구권 (민법 제626조제2항): 상가의 가치를 높이는 투자(인테리어 개선 등)를 했다면, 계약 종료 시 그만큼의 금액이나 증가액을 돌려받을 수 있습니다. (대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결)

7. 폐업으로 인한 해지권 (상가건물 임대차보호법 제11조의2제1항, 제2항): 감염병 관련 집합 제한/금지 조치를 3개월 이상 받아 폐업하게 되면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 통보받은 날로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.

🧐 임차인의 의무도 잊지 말자!

1. 차임 지급 의무 (민법 제618조): 정해진 기간에 차임을 꼬박꼬박 지불해야 합니다.

2. 사용·수익 의무 & 선량한 관리자의 주의 의무 (민법 제654조에 따른 제610조제1항의 준용, 제374조): 계약 내용과 상가의 용도에 맞게 사용하고, 선량한 관리자처럼 주의를 기울여 관리해야 합니다.

3. 수리 필요 또는 권리 주장 통지 의무 (민법 제634조): 수리가 필요하거나 누군가 상가에 대한 권리를 주장하면 임대인에게 알려야 합니다. 단, 임대인이 이미 알고 있다면 통지하지 않아도 됩니다.

4. 임대인의 보존행위 거절 금지 (민법 제624조, 제625조): 임대인이 상가 보존을 위해 필요한 행위를 할 때 거절할 수 없습니다. 다만, 이 때문에 임차 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수 있습니다.

5. 상가 반환 및 원상회복 의무 (민법 제654조에 따른 제615조의 준용): 계약 종료 시 상가를 원래 상태로 돌려놓고 반환해야 합니다. 천재지변 등으로 원상복구가 불가능한 경우라도, 내 책임이 아니라는 것을 입증해야 손해배상 책임을 면할 수 있습니다. (대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결)

위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 상황에 대한 법률 상담은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.