상가 보증금, 은행보다 먼저 돌려받을 수 있을까?

상가 임대해서 장사 시작하려는데, 혹시 건물에 문제 생기면 내 보증금은 어떻게 되는 걸까? 은행 빚보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있을까?  많은 분들이 궁금해하는 부분일 텐데요. 오늘은 상가 임대차와 관련된 중요한 내용을 알려드리겠습니다.

사례:

갑은 을 소유의 상가건물을 임대하기로 하고 보증금 2,000만원에 임대차계약을 맺었습니다. 그런데 이 건물에 대해 은행(병)이 저당권을 설정해 놓았고,  어떤 이유로 건물이 경매에 넘어가게 되었습니다.  이 경우 갑은 병보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

상가임대차보호법으로 보호받을 수 있습니다!

다행히 상가임대차보호법은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다. 바로 "최우선변제권" 입니다.  이 권리를 통해  임차인은 다른 채권자(예: 은행)보다 먼저 일정 금액의 보증금을 변제받을 수 있습니다.

최우선변제권을 얻기 위한 조건은?

상가임대차보호법 제14조에 따라 다음 두 가지 조건을 모두 충족해야 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

1. 건물의 인도: 실제로 상가를 넘겨받아 사용하고 있어야 합니다.
2. 사업자등록:  부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따라 사업자등록을 신청해야 합니다.  단순히 사업자등록 신청만으로는 부족하고,  경매 신청 등기 전까지 신청해야 합니다.

얼마까지 보호받을 수 있을까?

최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위는 건물 소재지와 건물 가액에 따라 달라집니다.  관할 세무서에 문의하거나,  소액임차인범위확인서비스 등을 통해 확인할 수 있습니다.

사례로 돌아가서...

만약 갑이 을과 임대차계약을 맺고, 건물을 인도받아 사용하며 경매 신청 등기 전에 사업자등록을 신청했다면, 2,000만원 중 일정 금액을  병(은행)보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 하지만, 사업자등록을 하지 않았거나, 경매 신청 등기 이후에 했다면 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

결론:

상가 임대차 계약 시에는  최우선변제권 확보를 위해 건물 인도와 사업자등록 신청을 잊지 마세요!  이 두 가지 조건을 갖추면  예상치 못한 상황에서도 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.