기준일자: 2024. 08. 15.
새 아파트 입주, 설렘 가득한 순간이지만 혹시나 발생할지 모르는 하자 때문에 걱정되시죠? 걱정 마세요! 하자보수보증금이 여러분의 든든한 방패가 되어줄 겁니다. 오늘은 하자보수보증금에 대해 꼼꼼하게 알아보겠습니다.
쉽게 말해, 아파트에 하자가 발생했을 때 보수 비용을 보장하기 위해 건설사가 미리 예치해두는 돈입니다. (공동주택관리법 제38조제1항 및 공동주택관리법 시행령 제41조제1항) 건설사는 아파트를 다 짓고 나서 담보책임기간 동안 이 보증금을 예치해야 하는 의무가 있습니다. 단, 국가, 지자체, LH, 지방공사 등 공공기관이 건설한 경우는 예외입니다.
하자보수보증금은 말 그대로 하자 보수에만 사용할 수 있습니다. (공동주택관리법 제38조제2항 및 공동주택관리법 시행령 제43조) 구체적으로는 다음과 같은 경우에 사용 가능합니다.
입주자대표회의는 이 보증금을 직접 하자 보수에 사용하거나, 전문 업체에 맡길 수 있습니다. 특히 300세대 이상 등 의무관리대상 공동주택의 경우, 사용 후 30일 이내에 사용 내역을 시·군·구청에 신고해야 합니다.
건설사는 아파트 사용검사를 신청할 때 하자보수보증금 예치 증서를 제출해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제41조제2항) 이후 입주자대표회의가 구성되면, 사용검사권자(주택법 또는 건축법에 따른 사용검사 또는 사용승인권자)는 예치 명의를 입주자대표회의로 변경하고 증서를 넘겨줍니다. (공동주택관리법 시행령 제41조제3항) 입주자대표회의는 이 증서를 관리사무소에 보관하게 합니다.
건설사가 하자보수를 해주지 않으면, 입주자대표회의는 하자보수보증서 발급기관에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다. (공동주택관리법 시행령 제44조제1항) 발급기관은 30일 이내에 보증금을 지급해야 하지만, 금액에 이의가 있을 경우 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. (공동주택관리법 시행령 제44조제2항)
하자보수보증금은 사용검사일로부터 일정 기간이 지나면 건설사에 반환됩니다. (공동주택관리법 시행령 제45조제1항)
이미 하자보수에 사용된 금액도 반환 비율 계산에 포함되며, 사용된 금액은 따로 돌려받지 않습니다. (공동주택관리법 시행령 제45조제2항)
더 자세한 내용은 **하자심사분쟁조정위원회 하자관리정보시스템(www.adc.go.kr)**에서 확인할 수 있습니다. 새 아파트 입주, 하자 걱정 없이 행복한 시작을 응원합니다!
생활법률
건물 공사 후 하자 발생 시, 시공사는 계약 내용 및 관련 법규에 따라 하자담보책임기간 내 하자보수 의무를 지며, 발주기관은 하자 발견 시 즉시 조치를 취하고 필요시 하자보수보증금을 사용할 수 있다.
민사판례
아파트 하자보수보증은 실제로 문제가 발생한 경우에 보상하며, 단순히 위험성만 있는 경우는 보상하지 않습니다. 또한, 내력구조부(기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕) 하자는 건물 붕괴 우려 없이도 10년간 보증됩니다.
민사판례
아파트 하자보수보증서에 기재된 보증기간이 법에서 정한 하자보수책임기간보다 길더라도, 건설공제조합은 법에서 정한 기간 내에 발생한 하자에 대해서만 보증 책임을 진다.
생활법률
아파트 하자 발생 시, 내력구조부(10년), 시설공사(2~5년)의 하자담보책임기간 내에 하자보수를 요구하여 보상받을 수 있으며, 자세한 내용은 하자관리정보시스템(www.adc.go.kr)에서 확인 가능하다.
민사판례
아파트 하자보수 보증계약에서 보증 대상이 되는 하자는 사용검사 이후 실제로 발생하여 기능, 미관, 안전상 지장을 초래하는 것이어야 하며, 사용검사 전의 하자나 잠재적인 하자 가능성은 보증 대상이 아니다. 또한, 법원의 착오로 선서를 하지 않은 감정인의 감정서라도 당사자가 서증으로 제출하고 법원이 내용을 합리적이라고 인정하면 증거로 사용될 수 있다.
민사판례
아파트 하자가 법에서 정한 하자보수 기간(1~10년)이 지난 후에 발생했더라도, 주택사업공제조합(현 대한주택보증)과 건설사가 맺은 보증계약 기간 내라면 무조건 보증 책임을 지는 것은 아니다. 하자 발생 시점이 법정 하자보수 기간 내인지가 우선적으로 고려되어야 한다.