아파트 하자 보수, 언제까지 책임져야 할까? - 하자보수보증 기간과 책임 범위에 대한 법원의 판단

새 아파트에 입주했는데 하자가 발생했다면? 당연히 건설사에 보수를 요구해야겠죠. 하지만 하자가 발생한 시점이 법으로 정해진 하자보수 기간이 지난 후라면 어떻게 될까요? 더욱이 하자보수보증을 받았다면 보증기간과 보수책임 기간 중 어떤 기준을 따라야 할지 헷갈릴 수 있습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례: 동원화인 패밀리아 아파트 입주자대표회의는 아파트 하자에 대한 보수를 요구하며 주택사업공제조합(현 대한주택보증)을 상대로 소송을 제기했습니다. 입주자대표회의는 공제조합과 건설사가 체결한 하자보수보증계약의 보증기간이 아직 남아있으므로, 법령에서 정한 하자보수 기간이 지났더라도 보증책임을 져야 한다고 주장했습니다.

쟁점: 공동주택의 하자가 법령으로 정한 하자보수 기간은 지났지만, 공제조합의 보증계약 약관에 정한 보증기간은 지나지 않은 경우, 공제조합이 하자보수보증 책임을 져야 하는가?

법원의 판단: 대법원은 공제조합의 손을 들어주었습니다. 핵심은 '보증 대상이 되는 하자'가 무엇인지에 있습니다.

• 법령으로 정한 하자보수 기간의 중요성: 구 주택건설촉진법 및 관련 법령(구 공동주택관리령, 구 공동주택관리규칙)에서는 하자의 종류별로 보수 기간을 정하고 있습니다. 대법원은 공제조합의 보증책임은 이 법령에 따라 보수를 청구할 수 있는 하자에 한정된다고 판단했습니다. 즉, 법령에서 정한 하자보수 기간이 지난 후 발생한 하자는 보증 대상이 아니라는 것입니다.

• 보증계약 약관과의 관계: 비록 보증계약에서 보증기간을 따로 정했더라도, 그 보증 대상은 법령에 따른 하자보수 기간 내에 발생한 하자여야 합니다. 따라서 법령상의 하자보수 기간이 지난 후 발생한 하자는 보증계약의 보증기간이 남아있더라도 보증 대상이 되지 않습니다.

관련 법조항 및 판례:

• 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제35조 제1항, 제38조
• 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제1호 (가)목(현행 제43조의5 제1항 제2호)
• 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것) 제11조
• 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항, 제2항, 제16조의2, 제17조
• 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결

결론: 아파트 하자보수보증은 만능이 아닙니다. 법에서 정한 하자보수 기간 내에 발생한 하자에 대해서만 보증 효력이 있다는 점을 기억해야 합니다. 하자가 발생하면 지체 없이 보수를 요청하고, 관련 법령을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.