아파트 하자보수보증, 어디까지 보상받을 수 있을까?

새 아파트에 입주했는데 하자가 발견된다면? 생각만 해도 속상한 일입니다. 다행히 아파트 하자보수를 위한 보증제도가 있지만, 보증 범위와 기간에 대해서는 꼼꼼히 확인해야 합니다. 오늘은 아파트 하자보수보증과 관련된 중요한 판례를 통해 보증 범위에 대해 자세히 알아보겠습니다.

하자보수보증이란?

아파트 건설사가 부도 등의 사유로 하자보수를 이행하지 못할 경우를 대비하여, 입주자를 보호하기 위해 마련된 제도입니다. 건설사는 주택사업공제조합이나 하자보수보증회사 등과 계약을 맺고 보증서를 발급받아 사용검사권자에게 예치해야 합니다.

이번 판례의 핵심은?

이 판례는 **'사용검사 이후에 발생한 하자'**와 내력구조부에 대한 하자보수보증 범위에 대한 해석을 다루고 있습니다.

1. 사용검사 이후 발생한 하자란?

단순히 공사상의 잘못(미시공, 변경시공 등) 자체가 아니라, 그 잘못으로 인해 실제로 균열, 처짐 등이 나타나 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 경우를 말합니다. 즉, 사용검사 전에 공사상의 잘못이 있었더라도, 실제 문제가 사용검사 이후에 발생해야 보증 대상이 됩니다.

또한, 하자보수보증은 법령에 정해진 하자보수 의무기간 내에 발생한 하자만 보증합니다. 의무기간 이후 발생한 하자는 보증기간 내라도 보증 대상이 아닙니다. 이 사건에서 미장공사 부분처럼 하자보수 의무기간이 1년인 하자는 사용승인 후 1년 이내에 발생해야 보증 대상이 됩니다.

2. 내력구조부 하자보수보증 범위는?

내력구조부(기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕)에 대한 10년 보증은 모든 하자를 보증 대상으로 합니다. 아파트가 무너지거나 무너질 우려가 있는 중대한 하자뿐 아니라, 그 외의 하자도 보증 대상에 포함됩니다. 법에서 중대한 하자에 대해 가중 책임을 규정한 것은, 책임 강화를 위한 것이지 보증 범위를 제한하는 것은 아니기 때문입니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전) 제38조 제14항, 제15항, 제16항
• 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전) 제43조의5 제1항 제1호 (가)목 (현행 제43조의5 제1항 제2호)
• 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전) 제16조, 제16조의2, 제17조
• 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전) 제11조 제1항 [별표 3] (현행 삭제)
• 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다66072 판결

결론

아파트 하자보수보증은 입주자를 보호하는 중요한 제도입니다. 하지만 보증 범위와 기간을 정확히 이해해야 제대로 된 보상을 받을 수 있습니다. 하자 발생 시기와 종류를 꼼꼼히 확인하고, 관련 법령과 판례를 참고하여 적극적으로 권리를 행사하시기 바랍니다.