계약을 했지만 마음이 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 특히 큰돈이 오가는 부동산 계약에서는 더욱 그럴 수 있죠. 이번 포스팅에서는 임대차계약 체결 후 세입자가 변심하여 계약 해제를 요구했을 때, 집주인의 애매한 답변으로 인해 발생한 묵시적 계약 해제에 관한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
사건의 개요
원고(세입자)는 피고(집주인)와 여관 건물 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그런데 계약 후 4일 만에 원고는 변심하여 계약 해제와 계약금 반환을 요구했습니다. 피고는 "세 나간 후에 보자"라고만 답했고, 중도금과 잔금 지급기일이 지나도록 별다른 조치를 취하지 않았습니다. 결국 피고는 제3자와 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 이에 원고는 소송을 제기하여 계약금 반환을 요구했습니다.
법원의 판단
1심과 2심 법원은 원고의 계약 해제 요구와 피고의 "세 나간 후에 보자"라는 답변, 그리고 제3자와의 새로운 임대차계약 체결 등을 종합하여 원·피고 사이에 묵시적인 합의 해제가 성립되었다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 계약금 전액을 반환해야 한다고 판결했습니다.
그러나 대법원은 다른 판단을 내렸습니다. 대법원은 피고의 "세 나간 후에 보자"라는 말은 단순히 계약금 전액을 반환하겠다는 의사 표시가 아니라, 제3자에게 임대하여 발생하는 손해를 계약금에서 공제한 후 나머지를 반환하겠다는 의미로 해석해야 한다고 보았습니다. 즉, 묵시적 합의 해제는 성립되었지만, 그 범위는 계약금에서 손해배상액을 공제한 금액에 한정된다는 것입니다. (대법원 1995. 4. 25. 선고 95다2027 판결)
관련 법 조항
핵심 정리
이 판례는 묵시적 합의 해제의 성립 범위에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 단순히 계약 해제 의사가 있었다고 하더라도, 손해배상 등 구체적인 합의 내용까지 명확하게 규명해야 한다는 점을 시사합니다. 특히 부동산 계약과 같이 큰 금액이 오가는 계약에서는 더욱 신중하게 의사표시를 하고, 필요한 경우에는 서면으로 합의 내용을 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 것입니다.
민사판례
임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전에 계약 해지와 보증금 반환을 통지했더라도, 그 통지에 묵시적 갱신 거절과 주택 양도 시 임대차 승계 거부 의사까지 포함된 것으로 볼 수 있는지는 신중히 판단해야 한다는 대법원 판결.
상담사례
세입자가 계약 만료 6개월 전 해지 의사를 밝혔더라도 이후 전세금 반환 요구 없이 거주를 계속했다면 묵시적 갱신 거절 의사가 철회된 것으로 간주되어 갱신된 것으로 볼 가능성이 높다.
상담사례
임대차 계약 만료 전 이사 시, 새 임차인이 들어오면 이중 월세 수령 방지를 위해 기존 임차인은 새 임차인 입주 시점부터의 월세를 낼 필요가 없으며, 집주인은 공실 기간의 월세와 이자만 공제하고 보증금을 반환해야 할 가능성이 높다.
상담사례
전세 계약 만료 6~1개월 전까지 집주인의 통지가 없으면 묵시적 갱신되어 기간의 정함이 없는 계약으로 변경되며, 이후 해지 통보 시 6개월 후에 효력이 발생한다.
상담사례
3년 전세/월세 계약 후 묵시적 갱신으로 2년 추가되어 5년째 거주 중이라면 언제든 계약해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생한다.
상담사례
묵시적 갱신된 전/월세 계약은 언제든 해지 가능하지만, 집주인에게 통보 후 3개월 뒤 효력 발생하며 3개월 치 월세는 내야 합니다.