전세 계약 끝났는데 집주인이 갑자기 나가라면? 묵시적 갱신 알아보기!

전세 계약 기간이 끝나가는데 집주인으로부터 아무런 연락이 없다면? 혹시 계약이 끝난 후 갑자기 집주인이 나가라고 하면 어떻게 해야 할까요? 많은 세입자분들이 겪을 수 있는 문제, 바로 '묵시적 갱신'에 대해 알아보겠습니다.

사례

3년 전세 계약을 맺은 세입자 乙씨. 계약 만료가 다가왔지만 집주인 甲씨로부터 아무런 연락이 없었습니다. 그렇게 1년이 흘렀고, 갑자기 甲씨는 乙씨에게 "전세 계약은 이미 끝났으니 당장 나가라"고 통보했습니다. 황당한 乙씨, 어떻게 해야 할까요?

해결책: 묵시적 갱신

다행히 법은 세입자를 보호하는 장치를 마련해두었습니다. 바로 '묵시적 갱신'입니다.

• 민법 제639조 (묵시의 갱신) 임대차기간이 만료한 경우에 임차인이 임대차목적물을 계속 사용하고 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 본다. 다만, 차임(차임이나 보증금 기타 임대차에 관한 금전, 그 밖에 임대차계약의 조건으로 약정한 금전은 전년도에 비하여 5퍼센트를 초과하지 못한다.)은 약정한 차액이 없으면 증감할 수 있다.

• 민법 제312조 (전세권의 존속기간) ③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. ④ 건물의 전세권설정자는 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

위 사례처럼 집주인 甲씨가 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신 거절을 하지 않았다면, 계약은 자동으로 갱신됩니다. 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 묵시적 갱신의 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되며, 존속기간은 정해지지 않습니다.

기간의 정함이 없는 전세권, 어떻게 해지할까?

• 민법 제313조 (기간의 약정 없는 전세권의 소멸청구) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

묵시적으로 갱신된 전세 계약은 기간의 정함이 없으므로, 집주인과 세입자 모두 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 상대방이 통보를 받은 날로부터 6개월이 지나야 계약이 해지됩니다. 따라서 사례의 乙씨는 甲씨의 통보에도 불구하고 6개월 동안은 거주할 권리가 있습니다.

결론

전세 계약 만료가 다가온다면 집주인과 미리 갱신 여부를 상의하는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 아무런 연락 없이 계약 만료를 넘겼다면, 묵시적 갱신을 통해 세입자의 권리를 보호받을 수 있습니다. 계약 관련 분쟁 발생 시, 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.