세입자가 나가지 않고, 수리도 안 해주면 어떻게 하죠? 임대차 계약 종료 후 분쟁 해결 가이드

임대차 계약이 끝났는데 세입자가 나가지 않거나, 원상복구를 해주지 않아 골치 아픈 분들 많으시죠? 오늘은 임대차 계약 종료 후 발생할 수 있는 세 가지 분쟁 유형과 그 해결책을 살펴보겠습니다.

1. 계약 종료 후 사용 없이 점유만 하는 경우, 부당이득 반환 받을 수 있을까?

계약은 끝났는데 세입자가 나가지는 않고, 그렇다고 장사를 하거나 집을 쓰는 것도 아닌 경우, 집주인 입장에서는 손해가 발생할 수 있습니다. 이때 세입자에게 부당이득반환을 청구할 수 있을까요?

대법원은 세입자가 실질적인 이득을 얻지 못했다면 부당이득반환의무가 없다고 판단했습니다. 단순히 공간을 점유만 하고 있을 뿐, 본래 계약 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 보지 못했다면, 집주인이 손해를 입었더라도 부당이득반환을 청구할 수 없다는 것입니다. (민법 제741조, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결)

2. 보증금을 안 돌려줘서 못 나간다는데, 손해배상 청구 가능할까?

세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 나가지 않는다고 주장하는 경우, 이를 불법점유로 보고 손해배상을 청구할 수 있을까요?

세입자의 목적물 반환 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계입니다. 즉, 서로 의무 이행을 해야 할 책임이 있다는 뜻입니다. 따라서 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 나가지 않는다면, 이는 정당한 동시이행 항변권 행사입니다. 집주인이 보증금을 반환하거나 반환하겠다는 명확한 의사표시를 하지 않았다면, 세입자의 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상 책임도 없습니다. (민법 제536조, 제618조, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결)

3. 원상복구 특약이 있는데, 세입자가 시설비를 포기한다고 했으면 원상복구 안 해도 될까?

계약서에는 원상복구 특약이 있는데, 세입자가 자신이 설치한 시설물에 대한 비용을 포기한다고 했다면 세입자는 원상복구 의무를 면할 수 있을까요?

대법원은 계약서에 원상복구 조항이 있더라도, 세입자가 시설비나 수리비를 포기하는 대신 원상복구 의무도 부담하지 않기로 하는 별도의 합의가 있었다면 원상복구 의무가 없다고 판단했습니다. (민법 제105조, 제626조, 제646조, 대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320, 321 판결) 단순히 구두 합의만으로는 효력을 인정받기 어려울 수 있으므로, 관련 내용을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

임대차 계약 종료 후 발생하는 분쟁은 다양한 변수가 존재하므로, 전문가의 도움을 받아 정확한 법률적 판단을 받는 것이 중요합니다. 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 아닙니다.