임대차 계약 종료 후, 보증금 돌려받았는데도 가게 안 나가면? 불법점유!

세입자가 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받았는데도 가게를 비워주지 않으면 어떻게 될까요? 당연히 안 되겠죠? 이런 경우 불법점유로 손해배상 책임을 져야 할 수 있습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 임대차 계약 종료 후 세입자의 불법점유에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임대인과 세입자, 서로의 의무는?

임대차 계약이 끝나면 세입자는 집이나 가게를 임대인에게 돌려줘야 하고(목적물 반환 의무), 임대인은 세입자에게 보증금에서 미납된 월세 등을 제외한 나머지 금액을 돌려줘야 합니다(보증금 반환 의무). 이 두 가지 의무는 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 가게를 비워주지 않아도 된다는 뜻입니다. 이때 세입자가 가게를 비워주지 않는 것은 정당한 항변권 행사입니다.

보증금을 돌려줬는데도 안 나가면?

하지만 임대인이 보증금을 모두 돌려주거나, 법적으로 문제없는 방법으로 보증금을 제공했는데도 세입자가 가게를 비워주지 않으면 어떨까요? 이 경우 세입자는 더 이상 가게를 점유할 권리가 없어집니다. 다른 합법적인 이유가 없다면, 세입자의 점유는 불법점유가 되는 것이죠. 특히, 세입자가 이러한 상황을 알면서도 가게를 비워주지 않는다면 고의, 몰랐다고 하더라도 주의를 기울였다면 알 수 있었을 경우에는 과실에 의한 불법점유로 손해배상 책임을 져야 합니다.

대법원 판례는 어떻게 판단했을까요?

이번 대법원 판례(2020. 1. 16. 선고 2019다278398 판결)에서도 비슷한 상황이 발생했습니다. 학교법인(임대인)이 주식회사(세입자)에게 식당을 임대했는데, 계약 기간 만료 전에 계약 종료를 통지하고 기간 만료 후 보증금에서 연체차임 등을 공제한 금액을 공탁했습니다. 그런데 세입자는 식당에 투자한 비용을 돌려달라며 소송을 제기하고, 패소 확정 후에도 계속 식당을 점유했습니다.

대법원은 임대인이 보증금을 공탁한 이상 세입자는 더 이상 식당을 점유할 권리가 없다고 판단했습니다. 세입자가 식당에 투자한 비용 반환 소송에서 패소했고, 그 외에 식당을 점유할 다른 법적 근거도 없었기 때문에, 변제공탁 통지를 받은 이후의 점유는 과실에 의한 불법점유라고 본 것입니다. 따라서 세입자는 임대인에게 손해배상을 해야 합니다.

관련 법 조항과 판례

• 민법 제536조 (동시이행) 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거부할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
• 민법 제618조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
• 민법 제750조 (불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
• 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결
• 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결

임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받았거나, 임대인이 법적으로 문제없는 방법으로 보증금을 제공했는데도 계속해서 부동산을 점유하는 것은 불법점유가 될 수 있다는 점 꼭 기억해두세요!