세입자의 계약갱신요구권, 집주인은 언제 거절할 수 있을까? - 실거주 목적 갱신거절

전세나 월세로 살고 있는 집, 계약 기간이 끝나가는데 집주인이 계약 갱신을 거절한다면? 다행히 세입자에게는 계약갱신요구권이라는 중요한 권리가 있습니다. 하지만 집주인도 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 오늘은 그 중에서도 집주인이 직접 집에 들어와 살겠다는 '실거주 목적'으로 갱신을 거절할 수 있는지, 관련 법과 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

세입자의 계약갱신요구권과 집주인의 거절 사유 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권을 보장합니다. 즉, 계약 기간이 끝나기 전 일정 기간 내에 세입자가 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 하지만 법에서 정한 몇 가지 예외적인 사유가 있는데, 그 중 하나가 바로 "집주인(직계존속·직계비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우"입니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).

'실제 거주 의사'의 증명 책임은 누구에게?

집주인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하려면, 단순히 "들어와 살겠다"라고 말하는 것만으로는 부족합니다. 실제로 거주할 의사가 있음을 증명해야 하는데, 이 증명 책임은 집주인에게 있습니다. 단순히 의사를 표현하는 것을 넘어, 객관적으로 봐도 진짜로 들어와 살겠다는 생각을 가지고 있다는 것을 납득시킬 수 있는 정도의 증거를 제시해야 합니다.

'실제 거주 의사'를 판단하는 기준은?

법원은 '실제 거주 의사'를 판단할 때 다양한 요소들을 종합적으로 고려합니다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 등에서 제시된 판단 기준은 다음과 같습니다.

• 집주인의 주거 상황: 현재 어디에 살고 있는지, 다른 집을 소유하고 있는지 등
• 집주인 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경: 이사해야 할 특별한 사정이 있는지
• 실거주 의사를 갖게 된 경위: 갑자기 마음이 바뀐 것인지, 구체적인 이유가 있는지
• 갱신거절 전후 집주인의 사정 변화: 거절 전후 말이 바뀌거나 모순되는 행동을 한 적은 없는지
• 이사 준비 여부: 이삿짐센터 견적을 받았는지, 인테리어 공사를 계획했는지 등

즉, 집주인의 주장이 일관성이 있는지, 실제 이사를 위한 준비를 하고 있는지, 다른 집을 소유하고 있다면 왜 굳이 이 집에 들어와 살아야 하는지 등을 종합적으로 살펴 '실제 거주 의사'의 진위를 판단합니다.

판례 살펴보기: 실거주 목적 갱신거절이 인정되지 않은 사례

위에서 언급한 대법원 판례(2021다266631)는 집주인의 실거주 목적 갱신거절을 인정하지 않은 대표적인 사례입니다. 집주인은 처음에는 배우자와 자녀가 들어와 살 것이라고 주장했지만, 나중에는 본인이나 부모가 살 것이라고 말을 바꿨습니다. 또한, 다른 주택도 소유하고 있었고, 실제 이사 준비를 했다고 볼 만한 증거도 부족했습니다. 이처럼 집주인의 주장이 오락가락하고, 실제 이사할 상황이 아니라고 판단될 경우, 법원은 실거주 목적 갱신거절을 인정하지 않을 수 있습니다.

결론적으로, 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하려면 단순한 의사표시만으로는 부족하고, 실제로 그러한 의사가 있음을 객관적인 증거를 통해 입증해야 합니다. 세입자는 자신의 정당한 권리를 지키기 위해 관련 법과 판례를 잘 알아두는 것이 중요합니다.