집주인이 실거주한다고 계약갱신 거절했는데, 알고 보니 손자가 살 예정이었다면?

세입자의 주거 안정을 보호하는 주택임대차보호법! 하지만 집주인도 재산권을 가지고 있기 때문에 법은 양쪽의 균형을 맞추려고 노력합니다. 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유를 몇 가지 인정하고 있는데, 그중 하나가 바로 "집주인이 직접 들어와 살겠다(실거주)"는 경우입니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호)

그런데 이 "실거주"라는 사유를 악용하는 사례가 종종 발생합니다. 실제로 살 생각은 없으면서 세입자를 내보내기 위해 거짓으로 주장하는 것이죠. 오늘 소개할 판례(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)는 바로 그런 경우입니다.

사건의 개요는 이렇습니다.

집주인 A씨는 세입자 B씨에게 3층을 임대했습니다. A씨는 B씨에게 "내가 직접 살아야 하니 나가달라"고 계약 갱신을 거절했습니다. 그런데 나중에 알고 보니 A씨가 아니라 A씨의 손자가 살 예정이었던 것이죠. B씨는 부당하다고 생각해 소송을 제기했습니다.

법원은 어떻게 판단했을까요?

1심과 2심 법원은 집주인 A씨의 손을 들어주었습니다. 집주인이 실거주 의사를 밝혔고, 손자가 살 것이라고 주장하는 이상 갱신 거절은 정당하다고 본 것이죠.

하지만 대법원은 이를 뒤집었습니다. "실거주"라는 사유는 집주인의 주관적인 의사이기 때문에 입증이 어려운 것은 사실입니다. 하지만 집주인이 스스로 이사 준비를 하는 등의 간접적인 증거를 통해 충분히 입증할 수 있다고 판단했습니다. (대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조)

이 사건에서 A씨는 처음에는 자신이 직접 살겠다고 하다가 나중에 손자가 살 것이라고 말을 바꿨습니다. 이러한 모순된 행동은 A씨가 진짜로 실거주할 의사가 있었는지 의심하게 만드는 부분입니다. 또한, A씨는 말을 바꾼 이유에 대해 아무런 설명도 하지 않았습니다.

결국 대법원은 A씨가 실거주 의사를 제대로 입증하지 못했다고 보고, 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 돌려보냈습니다.

이 판례가 주는 교훈은 무엇일까요?

집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 때는 그 주장이 진실인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 단순히 말로만 "살겠다"라고 하는 것이 아니라, 실제로 이사 준비를 하는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 세입자의 권리를 지키기 위해서는 적극적으로 대응해야 합니다. 주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 존재한다는 것을 잊지 말아야 합니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)