쌀 두 가마 내고 살던 내 집, 갑자기 나가라니?! 지상물매수청구권 알아보기

내 땅도 아닌데, 내가 지은 집에서 쫓겨나야 한다고?

저는 땅 주인 甲에게서 땅을 빌려(임차) 집을 짓고 살고 있었습니다. 집 짓는 데 1,000만 원 정도 들었고, 매년 쌀 두 가마를 임대료로 내왔죠. 그런데 임대차 계약 기간이 끝나자마자 甲이 저에게 집을 부수고 땅을 비워달라는 소송을 걸었습니다. 억울합니다! 제가 지은 집인데, 이렇게 쫓겨나야만 할까요?

걱정 마세요! 지상물매수청구권이 있습니다.

다행히 법은 이런 상황에서 임차인을 보호하는 제도를 마련해두었습니다. 바로 지상물매수청구권입니다. 쉽게 말해, 땅 주인이 계약 갱신을 거부하면 건물을 지은 사람이 땅 주인에게 그 건물을 사라고 요구할 수 있는 권리입니다.

법적 근거는 이렇습니다.

• 민법 제643조 (건물 기타 공작물의 소유를 위한 토지임대차) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물 기타 공작물이 현존하고 그 기간의 정함이 없거나 기간이 2년 이상인 때에는 임차인은 계약갱신을 청구할 수 있다. 임대인이 계약갱신을 거절하는 경우 임차인은 상당한 가액으로 건물 기타 공작물의 매수를 청구할 수 있다.
• 민법 제283조 (매수청구권) 지상권자는 계약의 존속기간 만료 전 6월내지 1월 이내에 지상물매수를 청구할 수 있다.
• 민법 제652조 (임차인에게 불리한 약정의 금지) 임대차에 관한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

판례도 지상물매수청구권을 뒷받침합니다.

• 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결: 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인이 계약을 해지한 경우에도 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판결했습니다.
• 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결: 임대차 기간 만료 시 건물을 양도하거나 철거하기로 한 약정은 임차인에게 불리하므로 무효라고 판결했습니다. 또한, 매수청구권 행사 시 건물 명도와 소유권 이전, 건물 대금 지급은 동시이행관계라고 판시했습니다.
• 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결: 지상물매수청구권 포기 약정이 반드시 임차인에게 불리한 것은 아니라는 판례도 존재합니다. 계약 체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다. (본 사례와는 약간 다른 상황이니 참고만 하시기 바랍니다.)

하지만 주의할 점도 있습니다.

• 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결: 임차인의 채무불이행 (예: 차임 연체)으로 계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

결론적으로, 질문자님의 경우 甲이 계약 갱신을 거부한다면 지상물매수청구권을 행사하여 집을 매수하도록 요구할 수 있습니다. 단, 임대료(쌀 두 가마)를 제대로 납부했는지 등 채무불이행 사항이 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 자세한 사항은 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.