아버지가 특별조치법으로 등기했는데, 진짜 주인이라고 할 수 있을까요? 등기 추정력에 대해 알아보자!

안녕하세요. 부동산 관련 분쟁은 언제나 골치 아픈 문제입니다. 특히 과거 특별조치법으로 등기를 마친 경우, 실제 소유권과 등기 내용이 일치하지 않는 경우가 발생하여 분쟁이 생기기도 합니다. 오늘은 이와 관련된 사례를 통해 특별조치법에 의한 등기의 추정력에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

돌아가신 아버지(乙)께서 丙이라는 사람으로부터 땅을 사셨지만, 당시 소유권이전등기를 하지 못하셨습니다. 그 후 '부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법'을 통해 소유권이전등기를 하셨습니다. 그런데 최근 丙의 아들 丁이 아버지의 등기가 원인무효라며 소유권이전등기말소청구 소송을 제기했습니다. 저(甲)는 아버지가 丙으로부터 실제로 땅을 매수한 진짜 소유자라고 주장하고 있습니다. 하지만 특별조치법에 따른 소유권이전등기에는 보증인의 보증서와 확인서에 증여를 원인으로 소유권을 취득한 것으로 기재되어 있습니다. 이런 경우, 아버지의 등기가 유효한 걸까요? 즉, 특별조치법에 의한 등기의 추정력이 부인될까요?

특별조치법에 의한 등기의 추정력이란?

특별조치법에 따라 이루어진 등기는 일단 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정됩니다. 즉, 등기부에 적힌 내용대로 소유권이 있다고 인정되는 것이죠. 이 추정력을 뒤집으려면, 등기의 효력을 다투는 사람이 그 등기가 적법한 절차를 거치지 않았다는 사실을 입증해야 합니다. 예를 들어 보증서나 확인서가 허위 또는 위조되었다는 점을 증명해야 합니다.

판례를 통해 살펴보는 등기 추정력

• 대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다33775 판결: 허위의 보증서나 확인서란 권리변동 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실에 부합하지 않는 보증서나 확인서를 의미합니다.

• 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다98386 판결: 특별조치법에 따라 등기를 마친 사람이 보증서나 확인서에 기재된 취득 원인이 사실과 다르다고 인정하더라도, 다른 취득 원인(예: 매매)으로 소유권을 취득했다고 주장할 수 있습니다. 다만, 그 주장 자체로 특별조치법 적용이 불가능함이 명백하거나, 주장 내용이 너무 추상적이거나 허구임이 명백한 경우가 아니라면, 단순히 취득 원인이 다르다는 이유만으로 등기의 추정력이 깨어지지는 않습니다. 하지만 다른 증거들을 통해 새롭게 주장된 취득 원인이 사실이 아님을 의심할 만한 정황이 발견되면 등기의 추정력은 깨어질 수 있습니다.

• 대법원 2006. 2. 23. 선고 2004다29835 판결: 보증인들이 권리변동 관계를 제대로 확인하지 않고 등기 명의인의 말만 믿고 보증서를 작성한 경우처럼, 보증서의 내용이 진실이 아님을 의심할 만한 상당한 증거가 있다면 등기의 추정력은 깨어질 수 있습니다.

사례에 대한 분석

위 사례에서 아버지 乙이 특별조치법에 의한 등기를 할 때 보증서와 확인서에는 증여로 기재되었지만, 실제로는 매매로 땅을 취득했다고 주장하는 것만으로는 등기의 추정력이 바로 부인되지는 않습니다. 丁은 아버지의 등기가 적법하지 않다는 것을 입증해야 합니다. 예를 들어 보증서나 확인서가 허위로 작성되었거나, 아버지가 丙으로부터 땅을 매수했다는 사실이 거짓임을 증명하는 자료를 제시해야 합니다.

결론

특별조치법에 의한 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 것으로 추정됩니다. 이 추정력을 뒤집으려면 등기의 효력을 다투는 측에서 그 등기가 적법하지 않다는 점을 입증해야 합니다. 단순히 등기부상의 취득 원인과 실제 취득 원인이 다르다는 사실만으로는 부족하며, 보증서 또는 확인서의 허위성 등 추가적인 증거 제시가 필요합니다. 따라서 위 사례에서 甲은 아버지가 丙으로부터 실제로 땅을 매수했다는 사실을 입증하기 위한 노력을 해야 할 것이고, 丁은 보증서/확인서의 허위성 등을 입증해야 할 것입니다. 전문가의 도움을 받아 관련 증거를 수집하고 법리적으로 분석하는 것이 중요합니다.