아파트 건립 무산되면 토지 매매계약도 무효?

아파트 건설 사업을 위해 학교 부지를 마련하려고 땅을 샀는데, 결국 아파트 건설이 무산되었다면 어떻게 될까요? 오늘은 아파트 건립 사업의 변경으로 학교용지 매매계약의 효력이 문제 된 사례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A씨 등은 B 회사와 토지 매매계약(이하 '이 사건 매매계약')을 체결했습니다. B 회사는 A씨 등의 땅을 포함한 일대 토지를 매입하여 아파트와 학교를 짓는 사업을 추진하려고 했습니다. 계약서에는 '사업 대상 부지 전체에 대한 매매계약이 완료된 후 계약금이 지급되면 계약이 성립'하며, '사업 대상 부지의 90% 이상을 확보하지 못하면 계약은 무효'라는 조항이 있었습니다. A씨 등은 B 회사에 계약금 일부와 추가 금액을 받았습니다.

그런데 사업 추진 과정에서 교육청이 다른 곳에 학교를 짓기로 계획을 변경하면서, A씨 등의 땅은 학교 부지에서 제외되었습니다. 시에서 승인한 최종 아파트 건설 사업 계획에도 A씨 등의 땅은 포함되지 않았습니다. 결국 B 회사는 A씨 등의 땅을 매입할 필요가 없어졌습니다. A씨 등은 B 회사에 잔금 지급을 요구했지만, B 회사는 응하지 않았습니다.

법원의 판단

이 사건의 핵심은 이 사건 매매계약이 여전히 유효한지 여부입니다. 원심은 주택건설사업계획 승인이 났으므로 A씨 등의 주장이 이유 없다고 보았습니다. 하지만 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

대법원은 이 사건 매매계약이 A씨 등의 땅이 사업 대상 부지에 포함되는 것을 전제로 한다는 점에 주목했습니다. 만약 A씨의 땅이 사업 대상 부지에서 확정적으로 제외된다면, 계약은 실효된다고 보아야 합니다. 교육청의 계획 변경과 시의 사업계획 승인으로 A씨 등의 땅이 사업 대상 부지에서 제외되었는지 여부를 제대로 심리하지 않은 원심의 판단에는 문제가 있다는 것입니다.

대법원은 또한, B 회사가 이 사건 매매계약 당시 다른 아파트 건설 사업과 연계하여 A씨 등의 땅을 매입하려고 했다는 주장을 했던 점을 지적했습니다. 따라서 원심은 이 사건 매매계약 당시 전제가 되었던 아파트 건립 사업 대상 부지의 범위를 정확히 심리해야 한다고 밝혔습니다.

적용 법조항

• 민법 제105조 (반사회질서의 법률행위)
• 민사소송법 제423조 (재심사유)

이번 판례는 계약의 목적과 사업 추진 경과를 종합적으로 고려하여 계약의 효력을 판단해야 한다는 점을 보여줍니다. 특히 사업 계획 변경 등으로 계약의 전제가 깨진 경우, 계약의 효력이 어떻게 되는지에 대한 중요한 판단 기준을 제시하고 있습니다.