아파트 건설사 바뀌면 이전 건설사와의 계약은 어떻게 될까요?

아파트 건설 도중에 건설사가 부도 등의 이유로 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 기존 건설사와 맺었던 계약은 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

A 건설사가 아파트를 짓다가 도산하여 공사가 중단되었습니다. 이에 분양받은 사람들이 모여 입주예정자 대표회의를 구성하고, B 건설사에게 나머지 공사를 맡기면서 사업주체 변경 승인을 받았습니다. 그런데 A 건설사는 이전에 C 건설사에게 토공사와 흙막이 공사를 하도급 주고, 공사 대금 대신 상가 분양을 약속했었습니다. A 건설사가 대금을 지급하지 못하자, C 건설사는 B 건설사에게 상가 분양을 이행하라고 요구했습니다.

법원의 판단

법원은 B 건설사가 A 건설사의 상가 분양 의무를 승계하지 않는다고 판단했습니다. 즉, C 건설사는 B 건설사에게 상가 분양을 요구할 수 없다는 것입니다.

법적 근거

• 주택건설촉진법 제33조 제1항: 주택건설사업계획의 변경 승인에 관한 조항입니다. 사업주체가 변경되는 경우에도 이 조항에 따라 승인을 받아야 합니다. 하지만 이 조항은 새로운 사업주체가 이전 사업주체의 모든 권리의무를 승계한다는 것을 의미하지는 않습니다.

• 민법 제453조: 채권의 양도에 관한 조항입니다. 채권을 양도하려면 양도인과 양수인의 합의가 필요합니다. 이 사례에서는 B 건설사가 A 건설사의 채무를 인수하겠다는 의사표시를 한 적이 없으므로, 채무 승계가 이루어지지 않았습니다.

• 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2336 판결: 이 판례는 주택건설사업자가 변경되더라도 새로운 사업주체가 종전 사업주체의 사법(私法)상 권리의무를 당연히 승계하지는 않는다는 것을 명확히 하고 있습니다. 즉, 공적인 영역에 해당하는 공법(公法)상 권리의무 승계 여부와는 별개로, 사적인 계약 관계에서 발생하는 권리의무는 별도의 승계 약정이 없으면 이전되지 않습니다.

결론

아파트 건설사가 변경되는 경우, 새로운 건설사는 이전 건설사의 공법상 권리의무는 승계할 수 있지만, 사법상 권리의무, 즉 사적인 계약관계에서 발생하는 권리의무는 원칙적으로 승계하지 않습니다. 따라서 이전 건설사와의 계약 관계는 새로운 건설사와는 무관하게, 이전 건설사와 해결해야 합니다. 이 점을 유의하여 계약을 체결하고, 건설사의 상황 변동에 따른 위험을 미리 예측하고 대비하는 것이 중요합니다.