아파트 분양계약, 건설사 바뀌면 계약도 새로 해야 할까? 계약인수에 대해 알아보자!

새 아파트 분양받고 설레는 마음으로 입주를 기다리는데, 갑자기 건설사가 바뀐다는 소식을 들으면 어떨까요? 내 계약은 어떻게 되는 건지, 걱정이 앞설 겁니다. 이런 상황은 계약인수와 관련이 있는데요, 오늘은 계약인수가 무엇이고 어떤 조건을 갖춰야 하는지 알아보겠습니다.

쉽게 말해, 계약인수란 기존 계약 당사자 중 하나가 다른 사람으로 바뀌는 것입니다. 아파트 분양 계약을 예로 들면, 원래 건설사 A와 분양 계약을 했는데, 건설사 B가 A의 모든 권리와 의무를 넘겨받아 계약 당사자가 B로 바뀌는 것이죠.

이 계약인수가 성립하려면 어떤 조건이 필요할까요? 대법원 판례(대법원 1987. 9. 8. 선고 85다카733, 734 판결, 대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88303 판결)와 민법 제454조에 따르면, 단순히 채권과 채무만 넘기는 것이 아니라 계약과 관련된 모든 권리와 의무가 포괄적으로 넘어가야 합니다. 즉, 계약 해지 권한처럼 계약에서 나오는 모든 권리와 의무를 포함해야 진정한 계약인수라고 볼 수 있습니다.

보통 계약인수는 기존 계약 당사자, 새로운 당사자, 그리고 상대방, 이렇게 세 사람의 합의로 이루어집니다. 두 사람끼리 먼저 합의했다면 나머지 한 사람의 동의나 승낙이 반드시 필요합니다.

위 판례에서 대동종합건설은 기존 건설사들로부터 사업권을 양수하고 분양계약상의 채무도 떠안았지만, 수분양자들과의 협의나 동의를 구하지 않았습니다. 대법원은 이런 상황을 계약인수로 보지 않았습니다. 즉, 건설사끼리만 합의했을 뿐, 수분양자들의 동의가 없었기 때문에 계약인수가 성립하지 않은 것이죠. 결국 건설사가 바뀌더라도 수분양자 동의 없이는 기존 계약의 효력이 그대로 유지됩니다.

정리하자면, 계약인수는 모든 권리와 의무의 포괄적인 이전을 의미하며, 관련된 모든 당사자의 합의가 필수적입니다. 아파트 분양 계약처럼 중요한 계약일수록 계약인수 과정을 꼼꼼히 살펴보고 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.