아파트 건설을 위한 집단환지, 토지 사용 승낙은 누구에게 받아야 할까?

복잡한 도시개발사업, 특히 아파트 건설과 관련된 집단환지 방식에 대해 궁금하신 분들 많으시죠? 오늘은 관련된 대법원 판례를 통해 집단환지 방식과 토지 사용 승낙에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 집단환지 방식이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 도시개발사업으로 새롭게 조성된 땅에 아파트를 지을 때, 기존 땅 주인들에게 새 땅에 대한 지분(공유지분)을 주고, 그 지분을 건설사에 팔거나 투자해서 돈을 받거나 새 아파트를 분양받도록 하는 방식입니다. (도시개발법 시행규칙 제27조 제9항)

2. 환지예정지 지정은 무슨 의미일까요?

환지예정지 지정은 개발될 땅의 위치를 미리 알려주는 것일 뿐, 실제로 그 땅을 사용할 권리를 주는 것은 아닙니다. 진짜 땅 소유권은 '환지처분 공고' 이후에 생깁니다. (도시개발법 제35조 제1항, 제36조 제1항, 제42조 제1항, 제6항, 대법원 1999. 10. 8. 선고 99두6873 판결)

특히, 집단환지 방식에서는 개별 필지가 아닌 공유지분을 받게 되므로, 환지예정지 지정은 장래 공유지분을 받을 수 있다는 예고일 뿐, 그 땅을 사용할 권리는 아직 없습니다.

3. 집단환지 방식에서 아파트 건설 시 토지 사용 승낙은 누구에게 받아야 할까요?

집단환지 방식에서는 땅 주인들이 건설사에 개별적으로 토지 사용 승낙을 할 필요가 없습니다. 땅 주인들은 집단환지를 신청할 때 이미 사업 방식에 동의한 것으로 보기 때문입니다. 따라서 도시개발사업 시행자가 대표로 건설사에 토지 사용 승낙을 하면 됩니다. (도시개발법 제35조 제1항, 제36조 제1항, 제42조 제1항, 제6항, 구 주택법 제16조 제1항, 제4항 제2호)

4. 판례의 핵심 내용

이번 판례에서는 청주시 방서동 도시개발사업에서 집단환지를 신청한 망인의 상속인들이 청주시장을 상대로 주택건설사업계획 승인 처분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다. 쟁점은 건설사가 망인으로부터 개별적인 토지 사용 승낙을 받아야 하는지 여부였습니다.

대법원은 집단환지 방식의 특성상 망인이 이미 사업 방식에 동의했고, 도시개발조합이 건설사에 토지 사용 승낙을 했으므로, 개별적인 승낙은 필요 없다고 판단했습니다.

즉, 집단환지 방식에서는 개별 토지 소유자의 사용 승낙 없이도 아파트 건설이 가능하다는 것을 확인한 판례입니다. 이를 통해 집단환지 방식의 도시개발사업 진행 절차를 명확하게 이해하는데 도움이 되기를 바랍니다.