재개발 사업방식 변경 시 아파트 분양, 어떻게 정해질까?

재개발 사업을 진행하다 보면 사업 방식이 바뀌는 경우가 있습니다. 처음에는 토지나 건물 소유자에게 새 아파트를 주는 방식(현물방식)으로 진행하다가, 나중에 땅을 새로 나누어 주는 방식(환지방식)으로 바뀌는 것이죠. 이렇게 사업 방식이 전환되면 누가 새 아파트를 받을 자격이 있는지, 즉 분양 대상자가 누구인지 문제가 생길 수 있습니다. 최근 대법원 판결(2015다203587)을 통해 이러한 상황에서 분양 대상자를 정하는 방법에 대한 기준이 명확해졌습니다.

사례 소개

아현제1-3구역 주택재개발정비사업에서 사업 방식이 현물방식에서 환지방식으로 변경되었습니다. 이에 따라 원래는 집을 소유한 사람이 분양 대상자가 되어야 했지만, 사업 방식 변경 후에는 새로 나눠 받을 땅(환지)을 지정받은 사람이 분양 대상자가 되도록 정했습니다. 그런데 한 필지의 땅을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우, 아파트 분양을 어떻게 해야 하는지 다툼이 발생했습니다.

대법원의 판단

대법원은 관련 법률(구 도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항, 제48조 제2항, 제7항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조 제1항 제3호, 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조)을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 기준을 제시했습니다.

• 원칙: 여러 사람이 공동으로 땅을 소유한 경우, 그들을 대표하는 1명에게만 아파트 1채를 분양하는 것이 원칙입니다. 사업 방식이 변경되어 환지를 지정받은 경우에도 마찬가지입니다. 즉, 한 필지의 환지를 여러 사람이 공동으로 지정받았다면, 원칙적으로 그중 대표 1명에게만 아파트 1채를 분양합니다.

• 예외: 하지만 조례에 따라 예외를 둘 수 있습니다. 서울시의 경우, 사업 방식이 변경된 경우, 환지의 크기나 공동 소유 여부와 관계없이 환지를 지정받은 모든 사람에게 각각 아파트를 분양할 수 있도록 조례(구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조 제4항)로 정하고 있습니다.

즉, 여러 사람이 공동으로 환지를 받더라도, 각각 분양 자격을 가질 수 있다는 것입니다. 이 사건에서는 조합 정관에서도 환지를 지정받은 모든 사람에게 각각 분양 자격을 주도록 규정했기 때문에, 대법원은 조합의 결정이 적법하다고 판단했습니다.

결론

재개발 사업에서 사업 방식이 변경되는 경우, 분양 대상자를 정하는 문제는 매우 중요합니다. 이번 대법원 판결은 관련 법률 및 조례를 바탕으로 명확한 기준을 제시함으로써, 향후 유사한 분쟁을 예방하고 원활한 사업 진행에 도움을 줄 것으로 기대됩니다. 사업 방식 변경에 따른 분양 대상자 문제에 대해 궁금한 점이 있다면, 관련 법률 및 조례, 그리고 이번 대법원 판례를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.