아파트 대지 사용권, 누구에게 있을까요?

아파트를 소유한다는 것은 단순히 내 집 공간만 가지는 것이 아니라, 그 아파트가 세워진 땅에 대한 권리도 함께 갖는다는 의미입니다. 그런데 이 땅에 대한 권리, 즉 대지사용권이 어떤 경우에 발생하고 누구에게 있는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 아파트 대지사용권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

건축자가 지은 아파트, 대지사용권은 어떻게 될까?

아파트 건축자가 자기 땅에 아파트를 짓고 각 호실에 대한 소유권 등기를 마친 경우, 건축자는 당연히 땅 소유권을 가지고 있습니다. 그런데 이 땅 소유권은 단순한 땅 소유권을 넘어, 집합건물법에서 말하는 '대지사용권'에도 해당합니다. (집합건물법 제2조 제6호)

즉, 건축자는 땅 주인이면서 동시에 대지사용권자이기도 한 것입니다. 만약 이 아파트의 어떤 호실이 경매로 넘어가 다른 사람이 낙찰받게 되면, 그 사람은 호실 소유권과 함께 대지사용권도 함께 취득하게 됩니다. 땅에 대한 별도의 등기가 없더라도 말이죠. (집합건물법 제20조 제1항, 제2항) 이는 전유부분과 대지사용권이 분리될 수 없는 관계이기 때문입니다. (대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결)

분양받거나 매수한 아파트는 어떨까요?

건축자로부터 아파트와 대지 지분을 분양받았지만 아파트에 대한 소유권 등기만 마친 경우에도, 아파트 소유자는 대지사용권을 가집니다. 집합건물법은 아파트 소유자에게 아파트가 위치한 땅을 점유하고 사용할 권리를 보장하기 때문입니다. (집합건물법 제2조 제6호)

또한, 이 아파트를 다른 사람에게 판 경우, 새 소유자 역시 대지사용권을 취득합니다. 대지사용권은 아파트 소유권에 따라 움직이기 때문입니다. (대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결)

결론적으로, 아파트를 소유하는 것은 단순히 건물만 소유하는 것이 아니라, 그 건물이 세워진 땅에 대한 사용권리까지 포함한다는 것을 기억해야 합니다. 아파트를 경매로 낙찰받았거나, 분양받았거나, 매매로 구입했을 경우 모두 마찬가지입니다. 이러한 대지사용권은 아파트 소유권과 불가분의 관계를 가지며, 따라서 아파트를 취득하게 되면 자연스럽게 대지사용권도 함께 취득하게 된다는 점을 명심하시기 바랍니다.