아파트 담보대출과 배당, 선순위 저당권자의 권리 포기는 어떤 영향을 미칠까?

아파트 건설 과정에서 건설사는 자금 조달을 위해 금융기관으로부터 대출을 받고, 아파트에 저당권을 설정하는 경우가 많습니다. 만약 건설사가 여러 금융기관에서 대출을 받아 저당권이 여러 개 설정된 경우, 건설사가 파산하여 아파트가 경매로 넘어가면 대출금은 어떤 순서로 배당받게 될까요? 특히 선순위 저당권자가 자신의 권리 일부를 포기하면 후순위 저당권자에게 어떤 영향을 미칠까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

한 건설사가 아파트를 짓기 위해 A 금융기관(피고)으로부터 국민주택기금을 대출받고 1순위 근저당권을 설정했습니다. 이후 B 금융기관(원고)에서도 대출을 받고 3순위 근저당권을 설정했습니다. 그런데 A 금융기관은 건설사의 요청으로 일부 세대에 대한 1순위 근저당권을 말소해 주었습니다. 결국 건설사가 파산하여 아파트가 경매에 넘어갔고, A와 B는 배당을 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다.

쟁점

선순위 공동저당권자인 A가 일부 세대에 대한 저당권을 포기한 경우, 후순위저당권자인 B가 있는 부동산에 관한 경매절차에서 '저당권을 포기하지 않았더라면 B가 대위할 수 있었던 한도'에서도 B에 우선하여 배당받을 수 있는지가 쟁점이었습니다. (민법 제368조 제1항, 제2항 관련)

대법원의 판단

대법원은 선순위 공동저당권자인 A가 피담보채권을 변제받기 전에 공동저당 목적 부동산 중 일부에 관한 저당권을 포기한 경우, 후순위저당권자인 B가 있는 부동산에 관한 경매절차에서 '저당권을 포기하지 않았더라면 B가 대위할 수 있었던 한도'에서는 B에 우선하여 배당받을 수 없다고 판결했습니다.

쉽게 설명하면, A가 저당권을 포기함으로써 B의 대위변제 기회를 박탈했으므로, 그 부분에 대해서는 B에게 배당 우선권을 주어야 한다는 것입니다.

판결의 의미

이 판결은 선순위 저당권자의 권리 포기가 후순위 저당권자의 권리에 영향을 미칠 수 있음을 명확히 했습니다. 선순위 저당권자는 자신의 권리를 행사할 때 후순위 저당권자의 대위변제 가능성을 고려해야 하며, 권리 포기 시에는 신중해야 함을 시사합니다.

관련 법조문: 민법 제368조 제1항, 제2항