부동산과 배, 둘 다 담보로 잡혔을 때 내 순위는?

내 돈을 떼일까 봐 빌려준 돈의 담보로 뭔가를 잡는 건 당연한 권리죠. 그런데 담보가 여러 개일 때, 특히 부동산과 선박처럼 종류가 다를 때는 어떻게 될까요? 오늘은 이런 상황에서 담보권 실행과 배당 순위에 대한 흥미로운 이야기를 해보려고 합니다.

사례를 통해 알아보기

A는 B에게 돈을 빌려주면서 B의 배에 2순위 근저당권을 설정했습니다. 그런데 B는 이미 C에게 돈을 빌리고 자신의 땅과 배를 1순위 근저당으로 제공한 상태였습니다. 이후 C는 B의 배만 경매에 넘겼고, 경매 대금에서 1순위 채권자로서 자기 돈을 전부 돌려받았습니다. 하지만 2순위 채권자인 A는 빌려준 돈의 절반 정도밖에 못 받았습니다. 이때 A는 C가 B의 땅에 설정한 1순위 근저당권을 대신 행사할 수 있을까요?

법은 뭐라고 할까?

민법 제368조는 여러 부동산에 저당권이 설정된 경우 배당 순위에 대한 기준을 제시하고 있습니다.

• 민법 제368조 제1항: 같은 채권 담보로 여러 부동산에 저당권이 설정된 경우, 각 부동산의 경매 대금에 비례해서 채권을 나눠 받습니다. 즉, 경매 대금이 많은 부동산에서 더 많이 배당받는다는 뜻이죠.

• 민법 제368조 제2항: 여러 부동산 중 일부만 먼저 경매될 경우, 먼저 경매된 부동산에서 채권 전액을 받을 수 있습니다. 단, 이때 뒤 순위 저당권자는 먼저 배당받은 사람이 다른 부동산에서 받을 수 있었던 금액 한도 내에서 그 사람의 저당권을 대신 행사할 수 있습니다. 이를 대위행사라고 합니다.

그런데 중요한 건!

위의 법 조항은 여러 부동산에 대한 이야기입니다. 우리 사례처럼 부동산과 배, 즉 종류가 다른 담보가 얽혀있는 경우에는 어떻게 될까요?

대법원의 판단

대법원은 부동산과 선박처럼 종류가 다른 담보가 있는 경우 민법 제368조 제2항을 적용하거나 유추 적용할 수 없다고 판단했습니다 (대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다53264 판결, 대법원 2002. 10. 8. 선고 2002다34901 판결).

즉, 부동산과 선박에 각각 1순위 저당권이 설정된 후 선박에만 2순위 저당권이 설정된 경우, 선박이 먼저 경매되어 1순위 저당권자가 모든 돈을 회수했다면, 2순위 저당권자는 부동산에 대한 1순위 저당권을 대신 행사할 수 없습니다.

결론

따라서 처음 사례로 돌아가면, A는 C의 땅에 대한 1순위 근저당권을 대신 행사할 수 없습니다. 부동산과 선박, 둘 다 담보로 잡혔을 때는 담보물의 종류, 저당권 순위, 경매 순서 등을 꼼꼼히 따져봐야 자신의 권리를 제대로 보호할 수 있습니다. 복잡한 상황에서는 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.