후순위근저당권자가 선순위 말소 청구할 수 있을까?

집을 담보로 돈을 빌릴 때, 근저당 설정을 하게 되는데요. 먼저 설정된 근저당을 선순위근저당, 나중에 설정된 근저당을 후순위근저당이라고 합니다. 만약 집이 경매로 넘어가면 선순위근저당권자가 먼저 돈을 받아가고, 남은 돈이 있으면 후순위근저당권자가 받아가게 됩니다.

그런데 만약 후순위근저당권자가 선순위근저당의 빚을 대신 갚으면, 선순위근저당을 없앨 수 있을까요? "내가 빚을 갚았으니 이제 내 근저당이 선순위가 되겠지?"라고 생각할 수 있지만, 법원은 그렇게 쉽게 생각하지 않습니다.

핵심은 민법 제364조입니다. 이 조항은 저당 잡힌 부동산의 소유권, 지상권, 전세권을 새로 취득한 제3자는 저당권자에게 빚을 갚고 저당권을 없앨 수 있다고 말합니다. 쉽게 말해, 새로운 소유자, 지상권자, 전세권자는 기존 저당권을 없앨 권리가 있다는 뜻이죠.

그럼 후순위근저당권자는 어떨까요? 법원은 후순위근저당권자를 제364조의 "제3자"로 보지 않습니다. 대법원은 여러 판례 (대법원 1971. 4. 6. 선고 71다26 판결, 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결 등)를 통해 이러한 입장을 밝혀왔습니다. 즉, 후순위근저당권 설정은 소유권, 지상권, 전세권과는 다른 개념이라는 것이죠.

대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다17341 판결에서도 이를 명확히 하고 있습니다. 후순위근저당권자가 선순위근저당의 빚을 갚았더라도, 민법 제364조를 근거로 선순위근저당을 없앨 수는 없다는 것입니다. 다만, **민법 제469조 (이해관계 있는 제3자의 변제)**에 따라 빚을 갚은 것 자체는 유효하게 인정될 수 있습니다. 즉, 돈을 돌려받을 권리는 생기지만, 선순위근저당권을 없앨 수는 없다는 뜻입니다.

결론적으로, 후순위근저당권자가 선순위근저당의 빚을 갚았다고 해서 자동으로 선순위가 되는 것은 아닙니다. 선순위근저당을 없애고 싶다면 다른 법적인 방법을 찾아야 합니다. 이런 상황은 복잡한 법률 문제를 포함하고 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.