아파트 부대시설 설치 약속, 어디까지 지켜야 할까? 아파트 하자 판단 기준과 보수 청구 범위

아파트를 분양받을 때 광고나 분양 책자에 나온 멋진 부대시설, 막상 입주해보니 없거나 다르다면? 정말 속상하겠죠. 이런 경우, 아파트에 '하자'가 있다고 볼 수 있을까요? 오늘은 아파트 하자 판단 기준과 보수 청구 범위에 대한 대법원 판례를 바탕으로 살펴보겠습니다.

1. 부대시설 설치 약속, 계약 내용인가요?

분양 당시 화려한 부대시설을 홍보했지만, 실제로는 설치되지 않았거나 축소되었다면 분양 계약 위반일까요? 대법원은 단순히 분양 안내 책자에 부대시설 설치에 대한 언급이 있다고 해서 무조건 계약 위반은 아니라고 판단했습니다. 설계도면의 변경 가능성, 부대시설의 구체적인 구조 및 면적의 특정 여부, 공용부분 귀속에 대한 명시적인 약정 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다. 즉, 설치 약속이 구체적이고 확정적이어야 계약 내용으로 인정될 수 있다는 의미입니다.

2. 아파트 하자, 어떤 기준으로 판단하나요?

아파트에 하자가 있는지는 어떻게 판단할까요? 대법원은 계약 내용, 설계도면 준수 여부, 주택 관련 법령 기준 등을 종합적으로 고려해야 한다고 밝혔습니다. 특히, 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었더라도 준공도면대로 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 하자가 아니라고 판단합니다. (대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결)

3. 하자 보수, 무조건 청구할 수 있나요?

하자가 있다고 해서 무조건 보수를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우, 하자 보수나 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고, 하자로 인한 손해 배상만 청구할 수 있습니다. (대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결 등)

사례: 한 아파트 단지에서 1층에 실내정원과 보행광장을 설치하기로 약속했지만, 실제로는 판매시설이 들어섰습니다. 대법원은 이를 하자로 인정했지만, 판매시설을 철거하고 실내정원을 설치하는 데 드는 비용이 과다하다는 점을 고려하여 하자 보수 청구는 인정하지 않았습니다. 즉, 하자는 있지만, 그 보수 방법이 과도하게 비싸다면 보수 자체를 강제할 수는 없다는 것입니다.

관련 법조항:

• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상), 제393조 (손해배상의 범위), 제580조 (매매의 목적물의 하자에 대한 담보책임), 제667조 (수급인의 담보책임)
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 (분양자의 담보책임)
• 주택법 제21조 (사업주체의 하자 보수)

아파트 하자 문제는 복잡하고 다양한 요소를 고려해야 합니다. 따라서 분쟁 발생 시 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.