아파트 하자, 도면 어떤 걸 봐야 할까요?

아파트를 분양받았는데 하자가 발생했다면? 분양받은 아파트가 당초 약속과 다르게 지어졌다면 어떤 기준으로 하자 여부를 판단해야 할까요? 오늘은 아파트 하자 판단 기준과 관련된 중요한 판례를 소개해드리겠습니다.

사례 소개

A씨는 새 아파트에 입주했지만, 곳곳에서 하자가 발견되었습니다. 바닥재가 분양 당시 광고했던 원목마루가 아니었고, 설계도면과 다르게 시공된 부분도 있었습니다. A씨는 분양 회사에 하자 보수를 요구했지만, 분양 회사는 준공 도면대로 시공했으니 문제없다는 입장이었습니다. 과연 누구의 말이 맞을까요?

핵심 쟁점: 어떤 도면을 기준으로 하자를 판단해야 할까?

이 사건의 핵심은 '사업승인도면', '착공도면', '준공도면' 중 어떤 도면을 기준으로 하자를 판단해야 하는지였습니다. A씨는 최초 사업승인 당시의 도면을 기준으로 주장했지만, 분양 회사는 최종적으로 사용승인을 받은 준공도면을 기준으로 주장했습니다.

대법원의 판단

대법원은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 하자 여부를 판단해야 한다고 판결했습니다. 사업승인도면은 사업 계획의 승인을 위해 제출하는 기본 설계도에 불과하며, 실제 건축 과정에서 설계 변경이 빈번하게 일어나기 때문입니다. 변경된 내용을 반영한 최종 설계도면이 준공도면이며, 사용검사 이후 하자보수 역시 준공도면을 기준으로 진행됩니다.

다만, 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정 시공내역을 분양 회사가 명시적으로 제시하거나 광고했고, 이것이 분양계약의 내용으로 포함되었다면 예외적으로 해당 도면을 기준으로 하자 여부를 판단할 수 있습니다. 즉, 분양 당시 특정 자재나 시공방법을 약속했다면 이를 어겼을 경우 하자로 인정될 수 있다는 것입니다.

이 사건에서는 분양 회사가 사업승인도면과 다르게 시공한 부분이 있었지만, 준공도면대로 시공되었고 분양 당시 사업승인도면대로 시공하겠다는 특별한 약속이 없었기에 하자로 인정되지 않았습니다. 바닥재의 경우, 단순히 '원목 온돌마루판'이라고 표시한 것만으로는 특정 재질의 원목마루를 사용하기로 약정한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다.

관련 법조항

• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
• 민법 제580조 (매매의 목적물에 하자가 있는 경우의 매도인의 담보책임)
• 민법 제667조 (수급인의 담보책임)
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 (담보책임)
• 주택법 제21조 (하자담보책임)

참고 판례

• 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결

결론

아파트 하자 분쟁 발생 시, 원칙적으로 준공도면을 기준으로 하자 여부를 판단합니다. 하지만 분양계약 당시 특정 시공내역을 명시적으로 약속한 경우에는 예외가 적용될 수 있습니다. 아파트 분양계약 시에는 관련 도면 및 계약 내용을 꼼꼼히 확인하여 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.