아파트 분양 계약 후 건설사가 부도나면 어떻게 될까요? 다행히 우리나라에는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 제도가 있습니다. 건설사가 약속을 지키지 못할 경우 HUG가 대신 책임을 지는 것이죠. 하지만 HUG가 무조건 돈을 돌려주는 것은 아닙니다. 최근 대법원 판결을 통해 HUG의 보증 이행 방식에 대해 자세히 알아보겠습니다.
사건의 개요
A씨 등은 B 건설사와 아파트 분양 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납부했습니다. B사는 HUG와 분양보증계약을 체결했는데, 이는 B사가 부도 등으로 분양 계약을 이행할 수 없게 되면 HUG가 아파트 분양 이행 또는 납부한 금액 환급을 책임진다는 내용이었습니다. 그런데 공사가 지연되다가 결국 보증사고가 발생했습니다. A씨 등은 HUG에 납부한 중도금과 지연손해금을 돌려달라고 요구했고, 1심과 2심 법원은 A씨 등의 손을 들어주었습니다.
대법원의 판단
그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. HUG가 보증 이행 방식을 '분양 이행'으로 결정한 경우, 수분양자는 환급을 요구할 수 없다는 것이 핵심입니다.
HUG의 분양보증 약관에 따르면, 보증사고 발생 시 HUG는 '분양 이행(아파트 완공)' 또는 '환급 이행(납부금 반환)' 중 하나를 선택하여 이행할 수 있습니다. 특히, 공정률이 80% 이상인 경우 HUG는 최고 없이 분양 이행으로 결정할 수 있습니다. 약관에는 보증 이행 방식이 결정되면 수분양자는 다른 방식의 이행을 요구할 수 없도록 명시되어 있습니다.
이 사건에서 A씨 등은 HUG에 '환급 이행'을 청구했으므로, 약관에 따른 환급 이행 요건을 충족했는지 입증해야 할 책임이 있습니다. 즉, A씨 등이 선의의 수분양자라 하더라도, HUG가 분양 이행을 결정한 상황에서 환급 이행 요건을 충족하지 못하면 환급을 받을 수 없습니다. 원심은 이 부분에 대한 심리가 부족했다는 것이 대법원의 판단입니다.
핵심 정리
관련 법조항
이번 판결은 HUG의 분양보증 이행 방식에 대한 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다. 수분양자는 HUG의 분양보증 약관을 꼼꼼히 확인하고, 자신의 권리와 의무를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
민사판례
아파트 건설사가 부도나면 주택사업공제조합(현 주택도시보증공사)은 분양계약자에게 돈을 돌려줄지, 아파트를 지어줄지 선택할 의무가 있는 것이 아니라, 분양계약자가 선택할 수 있다.
상담사례
주택분양보증은 건설사 부도 등의 경우 HUG가 책임지는 제도로, 수분양자는 보증 혜택을 받을 권리와 함께 HUG의 조치에 묵시적 동의로 간주되어 새로운 건설사에 잔여 분양대금 납부 의무를 질 수 있다.
민사판례
아파트 건설사가 부도 등으로 공사를 완료하지 못할 경우, 주택분양보증에 따라 보증기관이 다른 시공사를 선정하여 공사를 마무리하게 할 수 있습니다. 이때, 분양받는 사람(수분양자)은 공사 재개에 동의하는 것으로 간주되어 잔여 분양대금을 지급할 의무가 발생합니다. 하지만, 건설사가 이미 진행한 공사분에 대한 분양대금은 원래 건설사의 채권이므로, 다른 시공사에게 넘기려면 법적 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 잔여 분양대금은 건설사가 실제로 진행한 공사량을 정확히 계산하여 산정해야 합니다.
민사판례
아파트 건설사가 분양보증계약을 체결하고 입주자모집공고 승인을 받았지만 실제로 공고하지 않은 상태에서 승인이 취소된 경우, 보증기관은 잔여 보증기간에 해당하는 보증료만 환급하면 된다는 판결. 약관의 중요 내용이 아니므로 설명의무 위반도 없고, 약관 해석상 작성자 불이익 원칙 적용도 불필요함.
민사판례
아파트 건설사가 부도나서 회생 가능성이 없어지면, 주택도시보증공사(HUG, 옛 주택공제조합)는 계약금과 중도금을 돌려줘야 할 책임이 있다. 이때 회사정리절차가 진행 중이더라도, 회생이 불가능하다고 판단되면 기각 전에 납부된 중도금까지 보증해야 한다.
민사판례
건설사 부도 시 분양보증을 한 등록업체는 분양계약상의 의무를 지게 되며, 분양계약자가 이를 해제할 경우 원상회복(분양대금 반환)을 청구할 수 있다. 분양계약 과정에서 일부 절차상 위반이 있더라도 계약 자체는 유효하다.