계약금 돌려줘! 너무 많잖아? - 위약금 감액은 언제 가능할까?

부동산 계약할 때 보통 계약금을 내죠? 이 계약금은 계약이 잘 진행될 경우 나중에 집값에서 제외되지만, 만약 계약이 깨지면 위약금으로 처리되는 경우가 많습니다. 그런데 이 위약금, 너무 많다고 생각될 때도 있지 않나요? 법원은 어떤 경우에 위약금을 깎아줄까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

세입자(원고)는 집주인(피고)과 임대차 계약을 맺고 계약금을 지불했습니다. 그런데 원고는 잔금을 치르지 않고 무단으로 입주하려다가 거절당하자 다른 집을 구해 이사했습니다. 결국 원고의 잘못으로 계약이 깨지게 된 것이죠. 집주인은 계약금을 위약금으로 갖겠다고 했지만, 세입자는 계약이 잔금 지급일로부터 3일 만에 해제되었기 때문에 계약금이 과도하게 많다고 생각하여 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 1심과 2심 법원은 세입자의 손을 들어주었지만, 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원의 판단

대법원은 위약금을 줄여주려면 단순히 금액이 크다거나 계약 해지까지 시간이 짧다는 이유만으로는 부족하다고 판단했습니다. (민법 제398조) 대법원은 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 한다고 밝혔습니다.

• 채권자와 채무자의 경제적 상황
• 계약의 목적과 내용
• 위약금을 정하게 된 이유와 배경
• 채무액 대비 위약금의 비율
• 예상되는 손해액의 크기
• 당시의 거래 관행과 경제 상황

이러한 요소들을 따져봤을 때 위약금을 내는 것이 경제적으로 약한 사람에게 너무 큰 부담이 되어서 불공정한 결과를 초래하는 경우에만 위약금을 줄일 수 있다는 것입니다.

이 사건에서는 계약금이 임대보증금의 10% 정도였는데, 이는 부동산 임대차 계약에서 일반적인 관행이었습니다. 게다가 계약이 깨진 원인은 세입자에게 있었고, 집주인에게는 아무런 잘못이 없었습니다. 이런 상황에서 단지 계약 해지까지 시간이 짧다는 이유만으로 위약금을 깎아주는 것은 오히려 집주인에게 부당한 결과를 초래한다고 본 것입니다. (대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결, 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결 참조)

결국 대법원은 2심 판결을 뒤집고 사건을 다시 재판하도록 돌려보냈습니다.

핵심 정리

계약 위반 시 발생하는 위약금을 줄여달라고 주장하려면, 단순히 금액이 크거나 계약 해지까지의 기간이 짧다는 사실만으로는 부족합니다. 법원이 정한 여러 기준들을 종합적으로 고려하여 위약금 지급이 지나치게 불공정한 결과를 초래하는 경우에만 감액이 가능하다는 점을 기억해야 합니다.