아파트 분양계약 해지, 내 맘대로 안 돼요!

아파트 분양받고 기다리고 기다리던 입주! 그런데 갑자기 분양 회사에서 소유권 이전을 못 해준다고 하면 어떻게 해야 할까요? 계약금 돌려받고 계약 해지하면 될까요? 항상 그런 건 아닙니다. 오늘은 분양계약 해지와 관련된 중요한 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

한 분양회사(피고)가 아파트를 분양했는데, 수분양자들(원고)이 중도금 대출 이자와 잔금을 제때 내지 못했습니다. 분양회사는 은행과의 계약에 따라 수분양자들의 아파트에 근저당권을 설정했고, 결국 은행이 경매를 신청해서 제3자가 아파트를 낙찰받았습니다. 소유권이 제3자에게 넘어가자, 원고들은 "분양회사가 소유권 이전 의무를 이행하지 못했으니 계약을 해제하겠다"고 주장했습니다.

쟁점

수분양자들이 잔금을 못 내서 제3자가 아파트를 가져간 상황에서, 수분양자들이 계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 수분양자들의 손을 들어주지 않았습니다. 핵심 이유는 수분양자들 자신의 잘못으로 소유권 이전이 불가능해졌기 때문입니다.

• 수분양자의 귀책사유: 원고들이 잔금과 대출 이자를 내지 않은 것이 소유권 이전 불가능의 결정적인 원인이었습니다.
• 민법 제546조: 계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행할 수 없게 된 경우에 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 그 이행불능이 상대방의 귀책사유로 된 경우에는 해제할 수 없습니다.
• 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다50497 판결: 매도인의 소유권이전의무가 매수인의 귀책사유로 이행불능이 된 경우, 매수인은 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없습니다.

즉, 원고들이 잔금을 잘 냈다면 소유권을 넘겨받을 수 있었을 것입니다. 스스로 잔금을 안 내놓고 분양회사 탓을 할 수는 없다는 것이죠.

결론

아파트 분양계약에서 잔금을 제대로 내지 않으면 계약 해제는커녕 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 잔금 마련 계획을 철저히 세워야 합니다. 내 잘못으로 문제가 생겼는데 상대방 탓을 할 수는 없다는 것을 기억해야 합니다.