아파트 분양계약 해지, 언제 가능할까? - 약정해제권에 대한 이야기

아파트 분양받으려다가 입주가 계속 늦어지고, 결국 소유권 이전도 못 받는 상황, 상상만 해도 끔찍하죠? 오늘은 이와 관련된 법률 이야기를 쉽게 풀어드리겠습니다.

사건의 개요

A 건설회사는 B씨에게 아파트를 분양하기로 계약했지만, 입주 예정일이 훨씬 지나도 입주를 시켜주지 못했습니다. A회사는 자금 문제로 다른 금융기관(대주단)으로부터 돈을 빌리고, B씨의 아파트를 포함한 미분양 아파트를 담보로 제공했습니다. B씨는 A회사와 추가 합의를 통해 잔금 일부를 먼저 내면 소유권 이전에 필요한 서류를 주기로 했지만, 대주단의 반대로 서류를 받지 못했습니다. 결국 A회사는 "우리가 잘못해서 소유권 이전이 안 되면, B씨가 계약을 해지해도 된다"라는 확인서를 써주었습니다.

쟁점: A회사의 확인서가 어떤 의미를 가지는가?

B씨는 A회사의 확인서를 근거로 계약을 해지하려고 했지만, 법원에서는 처음에는 받아들여지지 않았습니다. 그러나 대법원에서는 다른 판단을 내렸습니다.

대법원의 판단

대법원은 A회사의 확인서를 약정해제권을 부여하는 것으로 해석했습니다. 약정해제권이란, 당사자 간의 합의로 특정 사유가 발생하면 계약을 해지할 수 있는 권리입니다. 법률에서 정한 해제 사유가 없더라도 계약으로 정할 수 있는 것이죠.

이 사건에서 A회사는 B씨에게 소유권 이전 서류를 줘야 할 의무를 이행하지 못했고, 이는 확인서에서 정한 해제 사유에 해당합니다. 따라서 B씨는 약정해제권을 행사하여 계약을 해지할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.

핵심 정리

• 계약 당사자는 특정 조건을 만족하면 계약을 해지할 수 있도록 약속할 수 있습니다 (약정해제권).
• 약정해제권은 법에 정해진 해제 사유와는 별개로 인정됩니다.
• 계약 내용을 해석할 때는 당사자의 의도, 계약 체결 배경 등을 종합적으로 고려해야 합니다 (민법 제105조).

관련 법조문 및 판례

• 민법 제105조 (의사표시의 해석) 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것이다.
• 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다221830 판결

이처럼 계약서의 내용은 단순한 문구 해석을 넘어, 계약 당시 상황과 당사자의 의도를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 특히 부동산 거래와 같이 중요한 계약일수록 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.