아파트 분양계약, 건설사가 사업을 넘겼다면 계약 해지할 수 있을까?

최근 아파트 분양계약과 관련된 분쟁이 늘어나고 있습니다. 특히 건설사의 부도나 사업권 양도 등으로 계약 이행이 불투명해진 경우, 계약 해지 및 손해배상 문제가 발생하기 쉬운데요. 오늘은 건설사가 사업승인을 받지 못하고 사업을 다른 회사에 넘긴 경우, 분양계약을 해지할 수 있는지에 대한 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고들은 정리회사인 굿모닝시티로부터 아파트를 분양받기로 계약했습니다. 계약서에는 잔금 지급일을 '굿모닝시티가 사업승인을 받은 날로부터 1개월 이내'라고 명시했습니다. 그러나 굿모닝시티는 자금난으로 사업을 청광실업에 양도하고 정리절차를 밟게 되었는데요. 원고들은 굿모닝시티의 사업권 양도에 동의하지 않았고, 청광실업의 사업 이행 능력에도 의문을 제기했습니다. 결국 원고들은 계약을 해지한다고 통보했지만, 굿모닝시티는 이를 인정하지 않았습니다.

법원의 판단

대법원은 원고들의 손을 들어주었습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

1. 잔금 지급기일 도래: 계약서상 잔금 지급일은 '사업승인 후 1개월 이내'라는 불확정기한이었습니다. 그런데 굿모닝시티가 사업을 양도하고 정리계획에서도 해당 사업을 제외했으므로, 사업승인을 받는 것이 사실상 불가능해졌습니다. 따라서 잔금 지급기일은 도래한 것으로 보아야 합니다. (민법 제152조 참조, 대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카10579 판결 등)

2. 채무 불이행 의사 표명: 굿모닝시티는 사업권을 양도했음에도 원고들에게 청광실업에 소유권 이전 등기 서류를 제공하고 잔금 지급을 최고하라고 요구했습니다. 하지만 청광실업의 사업 이행 능력이 불확실한 상황에서, 굿모닝시티는 잔금 지급에 대한 아무런 보장책도 제시하지 않았습니다. 또한 굿모닝시티 스스로도 원고들에게 잔금을 지급할 계획이 없었습니다. 이러한 정황을 종합적으로 고려하면, 굿모닝시티는 계약상 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 표명한 것으로 볼 수 있습니다. (민법 제544조 참조, 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다30257 판결 등)

3. 계약 해지 가능: 쌍무계약에서 상대방이 채무 불이행 의사를 표명한 경우, 채무 이행 최고 없이도 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 원고들은 굿모닝시티에 잔금 지급을 최고하거나 소유권 이전 등기 의무를 이행 제공하지 않고도 계약을 해지할 수 있습니다.

핵심 참조 법조항 및 판례

• 민법 제152조 (조건 또는 기한의 불성취) 조건 또는 기한의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하는 행위로 인하여 조건의 성취 또는 기한의 도래를 방해한 때에는 그 조건은 성취한 것으로, 그 기한은 도래한 것으로 간주한다.
• 민법 제544조 (이행의 최고와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 이행할 수 없음을 표시하거나 기타의 사정에 의하여 최고를 하지 아니하여도 계약을 해제할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
• 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다30257 판결
• 대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카10579 판결
• 대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결
• 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다41766 판결

결론

이 판례는 분양계약에서 건설사의 사업권 양도와 채무 불이행 의사 표명에 따른 계약 해지 가능성을 보여주는 중요한 사례입니다. 비슷한 상황에 처한 분양계약자들에게는 권리 보호를 위한 참고자료가 될 수 있을 것입니다.