아파트 분양계약과 대지 지분, 알고 계셨나요?

아파트를 분양받을 때 꼼꼼히 확인해야 할 사항들이 많죠. 특히 '대지 지분'과 관련된 문제는 나중에 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 더욱 주의가 필요합니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 아파트 분양계약과 대지 지분에 관한 중요한 내용들을 살펴보겠습니다.

1. 분양계약서에 공유대지 면적이 없다면?

분양계약서에 공유대지 면적이 명시되어 있지 않더라도, 분양공고에 적힌 평형별 공유대지 면적을 계약상 분양면적으로 보기로 한 묵시적 합의가 있었다고 봅니다. (민법 제563조, 구 주택공급에관한규칙 제9조, 제19조 제4항)

쉽게 말해, 계약서에 공유대지 면적이 비어있더라도 분양공고에 적힌 내용대로 대지 지분을 받을 수 있다는 뜻입니다. 건설사는 분양공고 내용과 다르게 계약할 특별한 사정이 없다면, 분양공고에 나온 내용대로 계약을 체결해야 하기 때문입니다. 또한, 계약서에 공유대지 증감에 대한 면책 조항이 있다는 것은 계약상 일정한 공유대지 면적이 존재한다는 것을 전제로 하기 때문에, 공유대지 면적이 아예 없다고 볼 수는 없습니다.

2. 약속한 대지 지분보다 적게 받았다면?

분양계약 후 건설사가 대지 일부를 기부채납하여 실제 받는 대지 지분이 분양공고보다 줄어드는 경우가 있습니다. 이때 단순히 '수량 부족'을 이유로 민법 제574조의 담보책임을 물을 수는 없습니다. (민법 제574조, 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30580 판결)

하지만, 이런 경우 분양계약은 감소된 지분 범위 내에서 '이행불능'으로 보아 계약을 해제할 수 있고, 건설사는 감소된 지분에 해당하는 금액을 돌려줘야 합니다. (민법 제137조, 제546조, 제548조) 즉, 계약 자체를 무효화할 수는 없지만, 줄어든 지분만큼의 금액은 돌려받을 수 있다는 의미입니다.

3. '공유대지 증감 면책 조항'의 함정

분양계약서에 "공유대지 증감에 따른 대금 청구를 하지 않는다"는 조항이 있더라도, 건설사가 임의로 대지 일부를 다른 용도로 사용해서 지분이 줄어든 경우에는 이 조항을 적용할 수 없습니다. (약관의 규제에 관한 법률 제5조, 제7조, 민법 제2조)

이 조항은 지적공부 정리 과정에서 불가피하게 발생하는 면적 변동에만 적용되기 때문입니다. 건설사가 고의로 대지를 줄였다면 이 조항으로 책임을 회피할 수 없습니다.

아파트 분양계약, 특히 대지 지분과 관련된 내용은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 하지만 위에서 설명한 내용들을 잘 기억해두고 꼼꼼히 확인한다면, 혹시 모를 분쟁을 예방하고 자신의 권리를 지킬 수 있을 것입니다.