아파트를 분양받았는데 약속한 공유대지면적보다 좁다면 어떻게 해야 할까요? 이번 포스팅에서는 아파트 공유대지면적 부족에 대한 법적 분쟁과 그 해결책을 살펴보겠습니다.
사건의 개요
대한주택공사가 시행한 대규모 아파트 단지 분양에서, 분양계약 후 실제 등기된 공유대지면적이 분양공고보다 적다는 사실이 드러났습니다. 분양계약서에는 공유대지면적이 공란으로 남겨져 있었지만, 분양공고에는 평형별 공유대지면적이 명시되어 있었습니다. 원고들은 분양공고를 보고 계약을 체결했기에, 약속된 면적보다 적은 땅을 받은 것에 대해 손해배상을 청구했습니다.
쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.
법원의 판단
법원은 다음과 같이 판단했습니다.
분양공고는 계약 내용의 일부: 분양공고는 주택공급계약의 중요한 부분이며, 분양계약서에 공유대지면적이 명시되지 않았더라도 분양공고의 내용이 계약에 포함된 것으로 보아야 합니다.
수량지정매매 인정: 아파트 분양계약은 면적(수량)을 기준으로 대금이 정해지므로 수량지정매매에 해당합니다. (민법 제574조)
매도인의 담보책임 인정: 공유대지면적 부족은 매도인의 담보책임 사유입니다. 매수인은 대금감액을 청구할 수 있습니다. (민법 제574조)
대금감액청구권 제척기간: 선의의 매수인의 경우 '사실을 안 날'로부터 1년입니다. 여기서 '사실을 안 날'이란 단순히 면적 부족 사실을 안 날이 아니라, 매도인이 부족분을 취득하여 이전할 수 없다는 사실을 확실히 안 날을 의미합니다.
집합건물법상 담보책임은 건축상 하자에만 적용: 집합건물법 제9조는 건물의 건축상 하자에 대한 담보책임을 규정하는 것이지, 대지의 권리상 하자에는 적용되지 않습니다.
관련 법조항 및 판례
결론
아파트 공유대지면적이 부족한 경우, 분양공고를 꼼꼼히 확인하고, 대금감액청구 등 적절한 법적 조치를 취해야 합니다. '사실을 안 날'로부터 1년 이내에 권리를 행사해야 함을 잊지 말아야 합니다.
민사판례
아파트 분양계약 후 건설사가 대지를 기부채납하여 공유대지 면적이 줄어든 경우, 분양계약서에 공유대지 면적이 명시되지 않았더라도 분양공고에 적힌 면적을 기준으로 계약이 성립한 것으로 보고, 줄어든 면적만큼 계약 해제 및 대금 반환을 청구할 수 있다.
민사판례
아파트 분양계약에서 계약상 대지 지분보다 실제 등기된 지분이 적을 경우, 단순히 지분이 부족하다는 이유만으로 부당이득반환청구를 할 수는 없다.
상담사례
아파트 계약서상 대지면적과 등기부등본상 면적이 달라도, 수량지정 매매가 아닌 경우(면적이 단순 참고자료이고 구획 전체를 보고 평가한 경우)에는 면적 차이만으로 손해배상 청구가 어려우므로 계약 전 등기부등본을 통해 면적을 꼼꼼히 확인해야 한다.
민사판례
건물 일부를 임대할 때 계약서에 적힌 면적보다 실제 면적이 작으면 임차인은 손해를 배상받을 수 있다. 이때 손해배상액은 단순히 면적 차이에 따른 보증금 차액만이 아니라, 그 차액에 해당하는 월세(임료)까지 고려하여 계산해야 한다.
민사판례
아파트 분양 계약은 특정 호수를 사는 것이므로, 실제 면적이 계약서보다 넓더라도 분양받은 사람이 부당이득을 얻은 것은 아니다.
민사판례
땅을 샀는데 실제 면적이 등기부보다 작았다면, 단순히 면적 부족 사실을 안 날이 아니라 **땅 주인이 부족한 부분을 채워줄 수 없다는 것이 확실해진 날**부터 1년 이내에 보상을 요구해야 한다.