아파트 분양보증, 누구까지 보호받을 수 있을까?

아파트 분양받을 때 혹시 모를 위험에 대비해 분양보증을 받는다는 이야기, 들어보셨죠? 만약 건설사가 부도나면 어쩌나 하는 걱정을 덜어주는 좋은 제도인데요. 하지만 모든 분양자가 다 보호받을 수 있는 건 아니랍니다. 오늘은 분양보증의 보호 범위에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

분양보증, 왜 필요할까요?

주택법 제77조 등 관련 법령에 따르면, 건설사는 아파트 분양을 시작할 때 대한주택보증(HUG)에서 분양보증을 받아야 합니다. 이는 혹시라도 건설사가 약속을 지키지 못하고 공사가 중단되는 등 문제가 발생했을 때, 분양자들의 피해를 최소화하기 위한 안전장치입니다. 즉, 진짜 내 집 마련을 원하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 제도인 것이죠.

모든 분양자가 보호 대상일까요? - 법원의 판단

그런데 만약 누군가 사업 자금을 지원하기 위한 목적으로, 실제로 거주할 의사 없이 아파트를 분양받았다면 어떨까요? 이런 경우까지 분양보증 제도의 보호를 받을 수 있을까요? 최근 대법원은 이에 대해 **"아니오"**라는 판결을 내렸습니다.

이번 사례에서 원고(분양자)는 건설사의 협력업체 직원이었고, 분양받은 아파트와 실제 거주지는 거리가 멀었습니다. 분양대금도 원고 본인이 아닌 협력업체에서 냈고, 건설사는 당시 자금 사정이 좋지 않았습니다. 여러 정황을 종합해 볼 때, 법원은 원고가 실제로 살려고 분양받은 것이 아니라, 건설사에 자금을 지원하기 위해 명의만 빌려준 것으로 판단했습니다. (광주고법 2010. 12. 1. 선고 2010나3888 판결)

분양보증 약관, 꼼꼼히 확인하세요!

실제로 분양보증 약관에도 이와 관련된 내용이 있습니다. 약관에서는 '정상적인 계약자가 아닌 사람에게 건설사가 부담하는 채무'에 대해서는 HUG가 보증 책임을 지지 않는다고 명시하고 있습니다. 법원은 이 사례의 원고가 바로 그 '정상 계약자가 아닌 사람'에 해당한다고 본 것입니다.

결론: 진짜 내 집 마련을 위한 분양보증!

분양보증은 어디까지나 실제로 거주할 목적으로 아파트를 분양받는 사람들을 보호하기 위한 제도입니다. 투자 목적이나 다른 목적으로 명의만 빌려주는 경우에는 보증 혜택을 받지 못할 수 있다는 점, 꼭 기억해 두세요!

참고 법조항:

• 주택법 제77조
• 구 주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되기 전의 것) 제106조 제1항 제1호 (가)목
• 구 주택공급에 관한 규칙(2008. 12. 31. 국토해양부령 제84호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항
• 민법 제105조