아파트 임대차계약, 진짜일까 가짜일까? - 가장임차인 의심 사례

오늘 살펴볼 사례는 아파트 임대차계약의 진실성에 대한 의심이 제기된, 소위 '가장임차인' 관련 분쟁입니다. 은행이 대출금 회수를 위해 아파트를 경매에 넣었는데, 갑자기 나타난 임차인이 배당을 요구하면서 문제가 시작되었습니다.

사건의 발단

국민은행은 돈을 빌려준 사람들에게 돈을 돌려받지 못하자, 담보로 잡았던 아파트를 경매에 넘겼습니다. 그런데 경매 과정에서 피고가 나타나 "나는 이 아파트의 세입자다. 나에게 1억 3천만 원의 보증금을 돌려줘야 한다"며 배당을 요구했습니다. 법원은 피고의 주장을 받아들여 피고에게 먼저 배당금을 지급했습니다. 이에 은행은 "피고는 가짜 세입자다!"라며 소송을 제기했습니다.

쟁점

• 피고와 집주인 사이의 임대차계약이 진짜인지, 아니면 돈을 빼돌리기 위해 짜고 만든 가짜 계약인지 여부
• 피고가 실제로 아파트에 살았는지 여부

법원의 판단

1심과 2심 법원은 피고의 손을 들어주었습니다. 하지만 대법원은 "가짜 세입자일 가능성이 높다"며 사건을 다시 심리하라고 돌려보냈습니다.

대법원의 판단 이유

대법원은 다음과 같은 이유로 피고가 가장임차인일 가능성을 제기했습니다.

• 수상한 계약: 임대차계약은 근저당 설정 직전에 급하게 이루어졌고, 계약부터 이행까지 단기간에 완료되었습니다. 이는 일반적인 임대차 거래와는 다른, 매우 이례적인 모습입니다.
• 의심스러운 관계: 피고는 채무자의 친인척이며, 집주인 역시 채무자와 관련된 회사에 근무했습니다. 이들의 관계는 임대차계약의 진정성을 의심하게 만듭니다.
• 모순되는 증거: 집주인의 가족은 원고 은행에게 “임대차계약 없이 거주하고 있다”는 확인서를 작성해 주었습니다. 이는 피고의 주장과 정면으로 배치됩니다.
• 계약서의 허점: 피고는 보증금 일부를 기존 세입자에게 지급하기로 약정했다고 주장했지만, 임대차계약서에는 그러한 내용이 기재되어 있지 않았습니다.
• 피고의 거주지: 피고는 이 사건 아파트 주소로 전입신고는 했지만, 실제로는 다른 곳에 거주하고 있었던 정황이 드러났습니다.

관련 법 조항

• 민사소송법 제187조 (증거조사의 원칙): 법원은 당사자가 주장한 사실에 한하여 증거조사를 합니다.
• 민사소송법 제393조 (배당이의의 소): 배당에 이의가 있는 사람은 배당표가 작성된 날로부터 7일 이내에 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다.
• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력 등): 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (우선변제권): 임차주택의 등기된 전세계약의 경우, 그 확정일자에 의하여 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

결론

이 사례는 임대차계약의 진정성을 판단하는 것이 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 특히, 경매 과정에서 갑자기 나타난 임차인의 경우, 가장임차인일 가능성을 염두에 두고 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다. 대법원은 원심이 객관적인 자료들을 충분히 검토하지 않았다고 지적하며, 사건을 다시 심리하도록 판결했습니다.